SİCİl no ad-soyad

ÇALIŞTAY PROGRAMI

1. 
   2981/3290 Sayılı Yasanın değişik 10/c Maddesi ve ek-1 ile 3194 Sayılı Yasanın 18.Maddesi uygulamaları (resen yapılan dağıtıma tabi işler) ve yaşanan sorunlar
   

2. 
   İptal edilen İmar Uygulamalarının geri dönüşüm işlemlerinin tescili ile ilgili sorunlar ve çözüm önerileri.
   

3. 
   Yoldan ihdas ve takas işlemleri
   

4. 
   Hisseli satış işlemleri ve yaşanan sorunlar.
   

5. 
   Belediyelerin Çap ve Ebatlı Kroki vermeleri
   

6. 
   İmar kanununa öneriler.
   

Yönetim Kurulu Adına

Ufuk AY

Başkan
Tarih: 26.06.2009

Ağustos 2005

• 
  Planlama ve İmar Kanun Tasarısı Taslağı” adı değiştirilerek “İmar Kanunu Tasarısı Taslağı” adını almalıdır.
  

Gerekçe:

İçerisinde kentleşme, fiziki planlama, arsa üretimi, düzenli yapılaşma, yapı ve çevre kalitesi, denetim ve afet gibi bütün süreçleri kapsayan “İmar Kanunu” adının aynı kalması daha uygun olup, kapsam içerisinde bulunan planlama sürecinin kanunun adında yansıtılması anlamlı görülmemektedir.

• 
  Tanımlar başlıklı 3. maddeye; aşağıda altı çizilerek belirtilen “Halihazır Harita” tanımı eklenmelidir.
  

Her ne amaçla yapılırsa yapılsın mekan ile ilişkili tüm mühendislik projeleri ve özellikle diğer mühendislik haritaları ve planlar için temel altlık olarak ilgili bölgenin/mekanın halihazır durumunu gösteren bir harita kullanılacağı açıktır. Bu türden haritalar, idarelerce doğrudan yapılmakta veya ihale yoluyla yaptırılarak kullanıma sunulmakta olduğundan bu kavramın Kanun hükmü olarak tanımlanması, ülke genelinde hem hukuksal açıdan, hem uygulama hem de bilgi sistemleri kurulması açısından standart sağlayacak böylece kamu yararını koruyacak ve kavram karışıklıklarını önleyecektir.

• 
  Tanımlar başlıklı 3. maddede; aşağıda belirtilen “Resmi Kurum Alanları” tanımı geliştirilmelidir.
  

Ancak Ülkemizdeki idari yapılanma içerisinde önemli yetki ve sorumlulukları bulunan, mülk edinme hakkı ve kamulaştırma yetkisi olan TEDAŞ, TEİAŞ, BOTAŞ, İLLER BANKASI, gibi kamu kurum ve kuruluş tesislerinin ve alanlarının bu madde tanımı içinde yer alıp almadığı net biçimde görülmemektedir. Bu durumdaki kurum ve kuruluş alanları için arazi ve arsa düzenlemesi sırasında taşınmaz sahiplerinden hisselendirme yapılıp yapılamayacağı; hisselendirme yapılacaksa sadece özel mülkiyetteki taşınmazlardan mı yoksa diğer kamu alanları gibi öncelikle hazineden tahsis yapılarak mı işlem yapılacağı anlaşılamamaktadır.

Bu durumun yasanın 18.maddesiyle birlikte değerlendirilerek açıklığa kavuşturulmasında yarar görülmektedir.

Haritalara Dair Esaslar başlıklı 6. maddeye aşağıda altı çizilerek belirtilen sözcükler eklenmelidir.

“Haritaların yapılması ve onaylanmasında aşağıdaki ilke ve esaslara uyulur.

a) Halihazır haritalar İdarece, kamu kurum ve kuruluşlarınca veya ilgililerce hazırlanabilir, hazırlatılabilir. Bu haritalar, bilimsel ve teknik kurallara, yürürlükteki harita yapım standartlarına ve orijinal ölçme ve veri toplama çalışmalarına göre üretilir, Mekansal veri ve bilgileri, fiziksel yapıyı, her çeşit donatıyı ve mevcut kullanım şekillerini gösterecek şekilde hazırlanır ve İdarece onaylanarak yürürlüğe girer...”

Haritaların, konumsal verilerin değişik yöntemlerle ölçülerek derlenmesi ve matematiksel modellerle sonuç ürünlere dönüştürülmesi gerektiği açıktır. Bu anlamda; ilke ve esasların daha somut tanımlanması yararlı görülmektedir.

• 
  Çevre Düzeni Planı başlıklı 10. maddeye aşağıda altı çizilerek belirtilen sözcükler eklenmelidir.
  

İl sınırları bazında, Valilik koordinasyonunda, Büyükşehir Belediyeleri, İlçe Belediyeleri, İlk Kademe Belediyeleri, Belediyeler ve İl Özel idarelerince, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının, meslek odalarının, sivil toplum kuruluşlarının ve halkın etkin katılımı sağlanarak hazırlanır ve İl Genel Meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. İl sınırları Büyükşehir belediye sınırı olarak kabul edilen Büyükşehirlerde de Çevre Düzeni Planı ; Büyükşehir Belediyesi koordinasyonunda aynı katılım ilkesine uygun biçimde hazırlanır ve Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanır ve yürürlüğe girer.

Aynı maddenin aynı paragrafının birinci tümcesinde planlama konusunda belirtilen katılımcı anlayışın Büyükşehir Belediyeleri tarafından da aynen uygulanmasının açıklığa kavuşturulması için önerilen ifadelerin eklenmesi yararlı olacaktır.

• 
  Haritalar ve Planların Denetimi başlıklı 15. maddeye aşağıda altı çizilerek belirtilen sözcükler eklenmelidir.
  

Büyükşehir Belediye sınırları içinde Büyükşehir Belediyesi, diğer Belediyelerde Valilik, gerekli gördüğünde veya Bakanlıkça istenmesi halinde, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara uygun olarak, haritalara, planlara, plan uygulamalarına, yapılaşma ve ruhsat düzenlemelerine dair iş ve işlemlerin bu Kanun hükümlerine uygunluğunu sağlamak amacıyla denetler, gerekirse bilimsel, teknik ve hukuksal resmi görüşleri içeren gerekçeli rapor ile düzeltme ister.”

Bu hükmün içeriği ve kapsamı açık olmalı ve amacı aşabilecek sonuçlara ulaşması engellenmelidir. Geçmişte kişi mülkiyetlerine dönük karar üretmek amaçlı yönlendirmeler olmuştur. Bu şekildeki keyfi yetki kullanımlarının olumsuz sonuçları (Örneğin İstanbul‘daki Gökkafes. ) önerilen bu ekleme ile önlenmelidir.

Arazi ve Arsa Düzenlemesi başlıklı 17. maddenin aşağıdaki paragraflara altı çizilerek belirtilen sözcüklerle yeniden düzenlenmelidir.

• 
  “ Madde 17 .... İdarece arazi ve arsaların düzenlemeye tabi tutulması sırasında, bunların yüz ölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında Düzenleme Ortaklık Payı olarak düşülür. Ancak, bu maddeye göre alınacak genel düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin toplamının yüzde kırk beşini aşamaz ve her parselden düşülecek düzenleme ortaklık payı o parselin dağıtımında özgüleneceği imar parselleri emsal veya değer eşitliği esasına göre hesaplanır”
  

Gerekçe:

Taslakta eskiden olduğu gibi 17 inci maddede her parselin düzenlemeye giren alanından eşit olarak düzenleme ortaklık payı (DOP) düşülmesi öngörülmektedir.

Oysa bir yolun bir yanındaki imar adasında taban alanı katsayısı 0,30, kat alanı katsayısı 0,90 iken diğer yandaki imar adasının taban alanı yüzde 0,30 kat alanı kat sayısı 1,50 olabilmektedir. Ya da emsal 0,90 iken emsal 1,50 olabilmektedir.

Dağıtımda 0,90 emsalli imar parseline özgülendirilen parselden de 1,50 emsalli imar parseline özgülendirilen parselden de eşit oranda DOP düşülmesi aslında eşitsizliğin temelini oluşturmaktadır. Çünkü emsal arttıkça kent yükü artmakta; yol, yeşil alan, park, otopark, okul, hastahane vb. yerlerin genişlemesi zorunluluğu doğmaktadır. İşte bu kent yükünün düzenlemeye giren parsellere emsal veya değer eşitliği ilkesine göre dağıtılması sonucunda anayasanın eşitlik ilkesinin gerçekleştirilmesi sağlanmış olacaktır.

Ayrıca, bu güne değin alan esasına göre DOP düşüldüğünden planlama ve uygulama aşamalarında idareler üzerinde taşınmaz sahiplerinin baskıları yoğunlaşmakta, bir çok planda yoğunluk artışına gidildiği için imar uygulamaları aşamasında idarelerin kamulaştırma yükü taşınmaz hale gelmekte planlar zamanında uygulanmadığı için kaçak yapılaşmaya neden olunmaktadır. Zamanında uygulama olanağı yaratılan imar planlarının kamulaştırma yükü de toplum tarafından ödenen vergilerle, hazine ve belediye arazileri ile karşılandığı için kent rantları yüksek yoğunluklu/emsalli alanlardaki özel mülkiyet sahiplerine aktarılmaktadır.

Taslağın 17 inci maddesinin önerildiği şekilde düzenlenmesi halinde bu eşitsizliğin ve haksızlığın büyük oranda önlenebileceği düşünülmektedir.

• 
  “Düzenleme ortaklık payı oranına esas alanlar dışındaki resmi kurum alanları öncelikle düzenleme sınırı içindeki Hazine arazilerinden, tescilleri yine Hazine adına kalmak kaydıyla, karşılanır. Düzenleme alanında Hazine arazisi olmaması veya yetersiz kalması halinde düzenleme sahası içindeki taşınmazların düzenlemeye giren alanları oranında hisselendirilir. Ayrıca, diğer kamu kurum ve kuruluşları için de aynı şekilde hisselendirme yapılır.”
  

Gerekçe:

Düzenleme sahasında Hazine mülkiyetinden doğrudan karşılanması tartışma yaratabilecek TEDAŞ, TEİAŞ, BOTAŞ, İLLER BANKASI gibi kamu kurum ve kuruluşların plandaki yerleri için çözüm üretilmiş ve bu gibi yerlere rastlayan taşınmaz sahiplerine de imar hakkı olan parsellerden tahsis imkanı sağlanmış olacaktır. “Diğer kamu kurum ve kuruluşları” yasada tanımlanmayacak ise yasanın madde gerekçesinde bu kuruluşların yönetmelikte tanımlanacağının belirtilmesinde yarar görülmektedir.

• 
  Parselasyon Planı başlıklı 18.maddenin birinci ve ikinci fıkraları altı çizilerek belirtilen sözcüklerle yeniden düzenlenmelidir.
  

Madde 18- Mevzuata, uygulama imar planı ve plan notlarına uygun yapılaşmaya temel oluşturmak ve kamu hizmet ve tesis alanları da dahil tüm kullanımların, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerinde esas alınan umumi hizmet alanlarının kamu eline geçmesini de sağlamak amacıyla hazırlanan, arazi ve arsa düzenleme işlemini ve kıyı kenar çizgisini de gösteren, dağıtım cetveli ve bu cetvele ilişkin açıklama raporu ile bir bütün olarak yürürlükteki harita yapımı standartları ile tapu ve kadastro standartlarına uygun olarak, Bakanlıkça düzenlenen harita müelliflik yeterlik belgesine sahip Harita ve Kadastro Mühendislerince hazırlanan plandır.

• 
  “........Parselasyon planı, İdare encümenince, ilan ve askı kararına bağlanarak, İdarece tespit edilen ilan yerlerinde karar tarihinden itibaren yedi gün içinde bir ay süre ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde parselasyon planlarına itiraz edilebilir. İtirazlar, ilan süresini müteakip yedi gün içinde, İdarenin en üst amirince ilgili encümene gönderilir ve encümen tarafından on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. Eğer, yeni karar, herhangi bir başka taşınmazın askıda ilan edilmiş mülkiyet durumunda ve/veya konumunda değişikliğe yol açıyorsa ilgili maliklere yazılı tebligat yapılarak on beş gün yazılı itiraz süresi tanınır ve incelemelerin ardından bu doğrultuda parselasyon planı onaylanır. Eğer itiraz yok ise, yeni bir karar alınmasına gerek duyulmaksızın, ilan ve askı kararı, ilan süresi sonu itibariyle onay yerine geçer.”
  

Gerekçe:

Parselasyon planlarının karar tarihinde asılmaları hukuki tartışmalara neden olabilecektir. Karardan sonra belli sürede asılmamasının da sakıncaları görülmüştür. Bu nedenle yedi gün içinde asılması önerilmektedir.

İtirazlara dayalı yapılan değişikliklerin bir başka taşınmaz veya taşınmazları etkilemesi durumunda etkilenen taşınmaz sahiplerinin bilgilendirilmesi zorunlu olmalıdır. Çünkü bu taşınmaz sahipleri daha önce yapılan ilanda kendi parsellerinin yerlerini ve mülkiyet haklarını kabul ederek ve aynı şekilde tescil edileceğini düşünerek itiraz etmemiştir. İlan süresi bittiği ve kendi parseline doğrudan itiraz olmadığı sürece de değişiklikten bilgisi olmayacaktır. Önerilen düzenleme, bilgi edinme hakkını sağlayacak, ayrıca maddenin özüne, arazi ve arsa düzenlemesi kavramının akademik, hukuksal ve uygulamaya dönük ilkelerine daha uygun bir anlam yaratacaktır.

• 
  Şüyulandırma ve şüyuunun izalesi başlıklı 20.maddeye aşağıda altı çizilerek belirtilen fıkra eklenmelidir.
  

Madde 20- İdare, imar uygulaması veya kamulaştırmadan artan alanlardan inşaata elverişli olmayanları, bitişiğindeki gayrimenkul sahibine bedel takdiri yoluyla satmak, komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan kaçınırsa, şüyulandırıp satmak yoluyla imar planına uygunluğunu sağlar. İdare, inşaat yapmaya elverişli olmayan gayri menkullerini, yeniden düzenleme yoluyla bir araya getirerek yapılaşmaya uygun arsalar oluşturabilir. Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatleri halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye İdare yetkilidir.

İdare, hisseli olan ve müstakil inşaat yapmaya elverişli bulunan imar parsellerinde, kendi hisselerini parselin diğer pay sahiplerine bedel takdiri yoluyla satmaya, ilgililer satın almaktan kaçınırsa, şüyuun izalesi yoluyla sattırmaya yetkilidir.

Bu kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayri menkullerin sahipleri, ilgili idarenin bildirim tarihinden başlayarak altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları yada şüyuun izalesi için mahkemeye başvurmadıkları takdirde, ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyu sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ve taşınmazın ayrılmaz parçaları ayrıca dikkate alınır.

Arazi ve arsa düzenleme işlemi öncesi tapu kaydında hisseli olmayan taşınmazların imara tahsis edilen kısmının tamamı veya bir kısmı düzenleme sonucu zorunlu olarak hisselendirilmiş ise bu hisseler ve üzerindeki bu hissedara ait yapılar şüyunun izalesi davası sonucu satıldığında KDV......... vergilerden muaftır.

Tarafların muvafakati yada mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.
Gerekçe : Arazi ve arsa düzenlemesi öncesi tapu kaydında müstakil olarak kayıtlı taşınmaz, düzenleme sonrası zorunluluk hallerinde idare tarafından hisselendirilebilmektedir. Bu gibi imar parsellerinde 20.madde ile getirilen şüyuun izalesi davası sonucu hisse satış ederinden KDV vb. gibi vergi alınması bu parselin veya hissenin satış sonrası değer yitimine neden olmaktadır. Çünkü müstakil imar parsellerinin satışından KDV ve diğer sayılan vergiler alınmamaktadır. Böylece eşdeğer olarak özgülendirilmiş hisse şüyuun izalesi sonucu değer yitimine uğradığından eşdeğerlilik ilkesi zedelenmektedir. Öneride belirtilen vergi bağışıklığı fıkrası ile eşdeğerlik ilkesinin korunması sağlanmış olacaktır.

• 
  Kamulaştırma başlıklı 21. maddeye altı çizilerek belirtilen sözcükler eklenmelidir.
  

Gerekçe :

Yasa taslağında öngörülen dönüşümün kentin eskiyen kısımları yanında kırsal bölgelerde de yapılabileceği anlaşılmaktadır. Bu şekilde düzenlenecek kamulaştırma yetkisi ile idarelerin istedikleri yerleri kamulaştırabilecekleri ve istediklerine de satabilecekleri durumu oluşmaktadır. Halbuki kentin eskiyen bir yerinde yapılacak dönüşüm ile çok küçük hissenin varlığı halinde de yapılacak dönüşümlerde kamulaştırma bir anlamda çözüm gibi görülebilir. Ancak müstakil konut hakkı büyüklüğüne yeten hisselerin kamulaştırılması mülksüzleştirme anlamı taşıdığı gibi çok önemli sakıncalı durumları veya kayırmayı da gündeme getirebilecektir. Ayrıca idarelerin birçok kamu hizmeti varken konut haklarına herhangi bir kamu hizmeti gerekliliği toplum yararı önceliği olmadan müdahaleci olmaları günümüzdeki toplumun hizmet paylaşımı öngörülerine de uygun düşmemektedir. Bu nedenle 31 inci madde de olduğu gibi bağımsız bölüme yeterli hisseler için öncelik bağımsız bölüm verilmesine ilişkin olmalıdır.

16/08/2005

PLANLAMA VE İMAR KANUNU TASLAĞI http://www.bayindirlik.gov.tr/turkce/dosya/plimarkanuntaslagi.doc
PLANLAMA VE İMAR KANUNU TASLAĞI HKMO GENEL MERKEZ GÖRÜŞÜ

http://www.hkmo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=528
HKMO BURSA ŞUBE İMAR ÇALIŞTAYI HABERİ http://www.hkmo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=6301&tipi=2&sube=4

5.3 Çalıştay notları

1 ) 2981/3290 sayılı yasanın değişik 10/c maddesi ve ek-1 ile 3194 sayılı imar kanununun 18. madde uygulamaları ve yaşanan sorunlar (resen yapılan, dağıtıma tabi işlemler) :

1-a ) 2981/3290 Sayılı Kanunun Değişik 10/c Maddesi Uygulaması :

FUAT ATALAY

Bursa kaçak yapılaşma ve hisseli parselin çok olduğu bir yer. Vatandaş Belediyeye gelerek hisseli yerine ruhsat almak istediğini söyleyip Belediyeyi zor durumda bırakıyor. Hisseli parsellerin bir şekilde müstakil parsellere dönüştürülmesi için bu Kanun 2005 yılına kadar uzatılamaz mı? 10/b uygulamasında vatandaş binasının olduğu yerden resmi tapusunu alıp, yol fazlalarını yola terk ediyor. Öncelikle uygulaması yapılmış arsa üretilmeli. Tapu ve Kadastro Müdürlükleri ile Belediyelerin bir protokol yapıp bu çalışmayı Belediyeler üstlenebilir. Bu çalışmaları da Tapu ve Kadastro Müdürlükleri ile Belediyelerin ihalelerle yapmasını istiyorum. Boş olan parsellerde herkese müstakil tapu verilmelidir.

2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uygulamasında yapılacak planların ıslah planı özelliğinde olması istenmiş fakat bu şart koşulmamıştır. Mevcut yapılaşma ve özel parselasyon krokileri dikkate alınarak yapılan imar planlarında da uygulama açısından uygulayıcı için bir problem teşkil etmemiş fakat plan ıslah planı olmadığı için İdari Mahkemelerce başka bir neden gözetmeksizin uygulamalar, uygulama yapılan bölgeye ait planın ıslah planı olmaması sebebiyle iptal edilmiştir. Özel parselasyona göre binasını yapan ve bu yer benimdir diyerek sahiplenen planda da yolda kalan bu hisse ve bina ile ilgili olarak uygulama esnasında bina yolda kaldığından dolayı kendisine yer verilmeyen ve hissesi ipoteğe dönüştürülen malikler dava sonucu, düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan alan imar parseli teşekkülü için yeterli miktar olması ve buna karşılık yer verilmeyip ipoteğe çevrildiğinden dolayı bazı uygulamalar iptal edilmiştir. Bu Yasanın Yönetmeliğinde illa Islah Planı şartı olacaktır demiyor. Bir şekilde vatandaşın problemini çözmeye çalışacaksınız. Vatandaş özel parselasyona dayalı 100 m²'lik hissesine karşılık gelen yerin müstakil olarak kendisine verilmesini istiyor. İnsanların Anayasadan gelen mülkiyet hakkı yok sayılmadan plan şartlarına göre uygulama yapılmaktadır. Örneğin vatandaşın yeri imar planında yolda kaldığından, söz konusu kişiye yerinden yer verilemediği için Mahkeme adı geçen 10/c uygulamasını bozuyor. 1987 yılından sonra Islah İmar Planları yapılamıyor. Bu madde uygulanacaksa yürürlülükten neden kalkmadı ? Ayrıca, davalarda bu konularda bilirkişilik yapan meslektaşlarımızın olumlu görüş vermelerini istiyorum. 1987 yılından önce olduğu için bu gibi yerlerde Ek - 1 de yapılamıyor. Arazideki yapılaşmanın ıslah planına uygun olarak yapılıp yapılmadığına bakılması gerekiyor. Kaçak yapılaşma sonucunda imar parselleri üretilemiyor. Bunun için imar parseli üretmeye uygun Yasalar çıkartılmalıdır.