SİCİl no ad-soyad
|
|  Yüklə 2.5 Mb.
|
2.ÇALIŞTAY KONULARI SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ Bu bölümde çalıştay konuları ayrıntılı olarak incelenmiş belirlenen sorunlar çözüm önerileri ile dile getirilmiştir. Mayıs 2005‘te Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hazırlanmış, “Planlama ve İmar Kanunu Tasarı Taslağı” üzerinde düzeltmeler (Bknz-D) rumuzuyla başlayacak şekilde ve kırmızı harflerle belirtilmiştir. Taslaktan çıkarılması önerilen kısımların üzeri çizilmiştir. Kanun Tasarı taslağının geneli üzerinde HKMO Genel merkezince 2008 yılında sunulan eleştiriler çalıştay raporu ekine aynen taşınmıştır.
Madde 15 - İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. Madde 16 - Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir. Madde 17 - Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder. Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir. Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır. Madde 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. (Değişik fıkra: 03/12/2003 - 5006 S.K./1. md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz. Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır. Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir. Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler. Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. 2981/3290 Sayılı Yasanın 10/C ve Ek-1 Madde Uygulamaları İmar Çalıştay’ında ve ardından oluşturulan çalışma komisyonu toplantılarında yapılan değerlendirmede 2981 Sayılı Kanunun 10/c Madde Uygulamaları ile ilgili olarak aşağıdaki sorunlar tespit edilmiştir.
2981 sayılı İmar Affı Kanunu 1980 den sonra imar kanunu ile birlikte çıkan ve bu raporun giriş bölümünde özetlenen kentleşme serüvenimiz içinde ortaya çıkan bir kanundur. Kanunun yürürlüğe girdiği 1984 yılından bu güne ülkemizde çok önemli değişim ve dönüşümler yaşanmıştır. Bir af kanunun üzerinden geçen 25 seneye rağmen halen uygulama imkânı bulması manidardır. Yerel yönetimlerin artık bu kanunu uygulayacak alan bulamaması akla yatkın gelse de halen çözülemeyen birçok konu için bu kanuna başvurulmakta, kanunun tüm unsurları günümüzle uyuşmadığından mahkemelerden iptal kararları çıkmaktadır. Tapu sicil kayıtlarında zaman içerisinde yapılan işlemler nedeniyle ortaya çıkan açık hisseler uygulamaların sıhhatli bir biçimde sonuçlanmasını engellemektedir. Ancak çalıştaya katılan yerel yönetimlerde çalışan bazı üyelerimiz hisseleşmenin ve kaçak yapılaşmanın 1985 sonrası devam ettiğinden bahisle bu yeni alanlar için yasal miladın günümüze çekilerek bir çözüm beklediklerini belirtmişlerdir. Bu nedenle artık bu kanunu uygulamaktan çok yeni bir yasal düzenleme yapılması gerçeği ortadadır. Ancak yeni yasal düzenlemenin yeni bir af kanunu olmaması gerekir. 2981 sayılı İmar Affı Kanunu kapsamına girmeyen ve kentlerimizi tehdit eden, hisseli olarak kaçak yapılaşan arazilerle ilgili, mevcut af kanunun uygulamasının bir envanteri çıkarılarak, sonuçları bilimsel ve akademik olarak analiz edilerek, kentlerin bu anlamda yaşadığı sorunlar somut olarak ortaya koyularak; bu analizler ve tespitler ışığında içinde kentsel dönüşümden, hisse ayrıştırmasına kadar değişik çözümler içeren yeni yasal düzenlemeler acilen yapılmalıdır. 2981/3290 -10c ve ek-1 uygulamaları ile ilgili bölümler İmar Kanun Tasarısı Taslağının 17. maddesinde yer alarak yaşanan sıkıntılar büyük ölçüde ortadan kaldırılmak istenmektedir.
Kanun tasarı taslağının 19. Maddesinde Kentsel Dönüşüm alanlarında yapılacak imar uygulamalarına yer verilmiştir. Ancak bu bölümün kentsel dönüşüm ile ilgili şubemizce daha önceden hazırlanan raporlarda belirtilen kriterlere uygun yeni eklentiler yapılmalıdır. Bu bölümde bu kriterleri bir kez daha zikretmek gereği ortaya çıkmıştır. Kentsel Dönüşüm İçin Kriterler 1.İnsan odaklı olmalı Kentsel Dönüşüm Alanlarında yaşayanların mali ve sosyal haklarını korumalı. Bölge sakinlerinin tamamı hak sahibi olmalı,kira yardımları içermeli Mevcut sosyal dokudan yeni oluşacak dokuya uyum sağlayıcı tedbirler içermelidir. 2.Kent odaklı olmalı Kentin mayasına ve ruhuna uygun projeler geliştirilmesine zemin hazırlamalı Rant baskısı altında yalnızca küçük alanlarda fiziksel düzenlemelerle yüksek yapılaşmaya yol açacak maddeler barındırmamalı Yapılaşma çözümünün yanında Sosyal donatı alanlarının elde edilmesine imkan vermeli Dönüşen mekandaki insan varlığının dönüşüme uyumu için gerekli eğitim birimleri,inovasyon merkezleri oluşturulmalı. 3.Planlamanın Bütünlüğü Gözetilmeli Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri, planlama sürecinin olağan parçaları olarak ele alınmalı, bütüncül planların işaret ettiği şekilde yönetilmelidir. Kentsel dönüşüm Stratejik yaklaşımla ele alınmalı, sorunun birden çözümü yerine etaplama yapılmalı 4.Çok Boyutlu olmalı ve Uzun Dönemli Planlanmalı Kentsel dönüşüm / yenileme uygulamaları yalnızca fiziki değil, ekonomik ve sosyal boyutları da kapsayacak şekilde çok bileşenli olarak kurgulanmalı ve uygulanmalıdır. İnsanların kurduğu sosyal ve ekonomik ilişkiler, içinde yaşadıkları fiziki mekânı biçimlendirmede etkilidir. Bu ilişkileri yeterince sorgulamayan ve çözümlemeyen bir fiziki mekân tasarımı kabul edilemez. Bu alanlarda yaşayanların sosyal ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik programlar geliştirmek ve uygulamak da yerel yönetimlerin görevleri arasındadır. Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri siyasi dönemlere ya da kısa ihale süreçlerine sığdırılamayacak kadar kararlı, ciddi ve uzun erimli çalışmaları gerektirir. 5.Kentsel Dönüşüm Projelerinin bir eğitim kültür ve sosyal bütünleşme projeleri olduğu dikkate alınmalı. 6.Katılım ve Karar Alma süreçleri açık olmalı Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri yaşayanlar ile birlikte kararlaştırılmalı, geliştirilmeli, planlanmalı ve yönetilmelidir. Süreçten herhangi bir kesimin herhangi bir gerekçeye sığınılarak dışlanmaması gerekir. Katılım modelleri, yaşayanların sosyo-kültürel ve ekonomik özelliklerine uygun olarak kurgulanmalı, bu tip pratiklere alışık olmayanlara karşı sabırlı davranılmalı ve yaratıcı yöntemler geliştirilmelidir. İdarenin alışık olmaması halinde ise meslek içi eğitimler uygulanmalıdır. 7.Kamu yararı temelinde Şeffaf uygulanmalı Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçlerinin kamu yararı temelinde şeffaf, dolayısıyla hesap sorulabilir şekilde yönetilmesi gerekmektedir. Kanunda bu konu ayrıntısıyla düzenlenmelidir. 8.Sistemin mali yapısına ilişkin ayağı yere basan net çözümler üretmeli 3194 Sayılı Yasanın 15-16-19 ve 18. Madde Uygulamaları Arazi ve arsa düzenlemesi için 3194 sayılı İmar kanunun 18. madde uygulaması yıllardır biriken ve kronikleşen sorunları içerisinde barındırmaktadır. Bu sorunlar;
Bu sorunlara ilişkin değerlendirme ve çözüm önerileri;
Kapanan yollar, kuru dere yatakları, azmak, tescil harici kalan vb alanların düzenleme işlemi öncesinde ve düzenleme sırasında nasıl işlem göreceği somut olarak kanunda belirtilmelidir Düzenleme sahasında imar adası içerisinde kalan kapanan yollar, Belediye ve Mücavir alan sınırları içinde Belediyeye, dışında ise Köy Tüzel Kişiliği'ne adına, düzenleme öncesi veya düzenleme sırasında tescil edilir. Bu şekilde tescil edilen alanlar düzenlemeye giren diğer kadastro parselleri gibi (DOP kesilecek Parseller) değerlendirilmelidir. Düzenleme sahası içindeki kuru dere yatağı, azmak, tescil harici vb alanlar Hazine adına tescil edilmeli, bu şekilde tescil edilen alanlar düzenlemeye giren diğer kadastro parselleri gibi (DOP kesilecek Parseller) değerlendirilmelidir.Konu ile ilgili kanun tasarı taslağına bazı ilaveler yapılmalıdır.( Bknz.-D2)
İmar planları hazırlanırken düzenleme sınırlarının belirlenmesi ve yaklaşık DOP oranı hesabı aşamalarında Şehir Plancıları ve Harita Mühendisleri birlikte çalışmalıdır. Bu çalışma plan raporunda belirtilmelidir. Zira zaman zaman plan raporunda DOP öngörülmesine rağmen uygulama esnasında kesinleşmiş plana göre hesaplanan DOP arasında farklılıklar çıkabilmektedir. Kanun tasarı taslağının İmar planlarının hazırlanması kısmına yukarıda açıklanan hususlar eklenmelidir. Bu konuda HKMO genel merkezi TMMOB bünyesinde bu veya benzeri tasarılarda ortak çalışma yürütmelidir. 3. Tebligat sorunu arazi ve arsa düzenlemelerinin başlıca iptal sebeplerinden olmaktadır. Arazi ve Arsa Düzenlemesi sırasında tebligat ile ilgili hükümler Kadastro Kanunundaki ilgili hükümler gibi yapılırsa tebligat sorununun çözülebileceği kanaatine varılmıştır. Bu konuda kadastro kanununda belirtilen (3402 madde 2 ve 11 md.) ilan, askı ve dava açma sürelerinin imar kanunun ilgili yerine eklenmesi düşünülmelidir. Arazi ve arsa düzenlemesi, ilgili idarede, idarenin internet sayfasında, 30 gün süreyle duyurulmalı, yerel ve ulusal basında (Gazete, radyo, tv) ayrı ayrı ilan edilmelidir. Bu duyurular Tebligat kanununda bahsedilen şahsen tebligat olarak kabul edilebilir hale getirilmelidir. Yapılan uygulamaların İdare Mahkemelerince bozulmasının sebeplerinin ortadan kaldırılması, bozulmalar nedeniyle Tapu Siciline güven ilkesinin zedelenmemesi, herhangi bir hak kaybı olmaması, ilgililerin mağdur olmaması için düzenlemenin ilanı ve sonuçlanmasına hak düşürücü süreler (örnek olarak ilan süresi 60 güne çıkartılarak dava açma süresi de buna göre sınırlandırılmalıdır) konulmalıdır. Kadastro Kanununda bahsedildiği gibi düzenleme sonrası beş yıl içerisinde dava açılmadığı takdirde dava açma hakkı sona erdirilmelidir. Bu sorunların giderilmesi amacıyla değişiklik önerilmiştir. (Bknz.-D3)
Kanun tasarı taslağı metninde öngörüldüğü gibi arazi ve arsa düzenleme işlemlerinin nazım imar planlarında belirlenen etaplar uyarınca yapılması ve düzenleme ortaklık payı oranının plan bütününde hesaplanan orana göre dengeli dağıtılması esas olmalıdır. Plan bütününde öngörülen DOP oranı ile her düzenleme sahası için hesaplanacak DOP oranı arasında oluşacak farkın somut değerler ile sınırlandırılması uygun olacaktır. Bu konuda kanun tasarı taslağına öneri getirilmiştir. (Bknz.-D4)
Belediyeler tarafından yetersiz DOP gerekçe gösterilerek hiçbir ad altında ve şekilde katkı payı ve bağış alınmamalıdır. Daha önce herhangi bir yolla imar uygulaması görmüş ve imar parseli haline gelmiş bir parselden hiçbir şekilde ikinci kez DOP kesilmemelidir. (Bknz.-D5) Kurulan veya önceden kurulmuş olan irtifak haklarının düzenleme sonrasında parsel numarası verilerek aynı şekilde korunması gibi durumlarda sorun yaşanmaması için hakların şahsiliğinden hareket edilebilir. Plan yapımı safhalarında irtifak haklarının mümkün olduğunca yollarda, parklarda, rekreasyon alanlarında, v.b. alanlarda kalmasına özen gösterilmelidir. Arazi ve arsa uygulaması yapılarak tescil işlemleri tamamlanmış düzenleme sahaları içerisinde düzenleme bütününü etkilemeyecek şekilde tespit edilen eksiklik ve maddi hataların idare tarafından kısmi olarak nasıl düzenleneceği yönetmelikte açıklanmalıdır.
DOP kapsamına girmeyen resmi kurum alanlarının oluşturulmasında, öncelikle Belediye adına tescil edilecekse Belediye arazilerinden, Hazine adına tescil edilecekse Hazine arazilerinden karşılanmalıdır. Bu alanların tescilleri DOP kesildikten sonra Belediye ve Hazine adına yapılmalıdır. Bu konuda kanun tasarı taslağına öneri getirilmiştir.(Bknz.-D6)
2.2 İptal edilen imar uygulamalarının geri dönüşüm işlemlerinin tescili Tescil edilen İmar Uygulamalarının mahkeme kararı ile iptal edilmesi, iptal nedenini ortadan kaldıracak nitelikte 2. İmar Uygulamasının (18.madde-2981/10-c) yapılmasının mümkün görülmemesi ve düzenlemeden önceki kadastro parsellerine dönüşün mecbur görüldüğü durumlarda “geri dönüşüm” işlemi yapılır. SORUNLAR 1. Kesinleşmiş İdari Yargı Kararlarının yerine getirilmesi amacıyla geri dönüşüm işlemleri yapılırken, TKGM’nin Nisan 2007 tarihli genelgesi ile sadece geri dönüşüm yapılamayacağı, aynı anda hem geri dönüşüm cetvelleri hem de bu cetveller üzerinden yeniden düzenleme yapılacağı, bu düzenlemede de ayni hakların korunacağı bildirilmiştir. Ancak bu konuda mahkemeye başvurulması sonucunda mahkeme sadece geri dönüşün yapılabileceğine karar vermiştir. Düzenleme sonrası başka idari kararlar nedeniyle geri dönüşüm mümkün olmaması. 2. DOP oranındaki değişiklikler. 3. Tapudaki satışlar. 4. Kat irtifak ve kat mülkiyeti kurulması.
Çünkü:
Bu sorunların giderilmesi amacıyla geri dönüşüm işlemlerinin Kanuna eklenmesi ve detaylandırılması konusunda değişiklik önerilmiştir. (Bknz.-D7) 2.3 Yoldan İhdas ve Takas İşlemleri : İhdas işlemleri 3194 sayılı yasanın 17. Maddesine göre, takas işlemi ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 26. maddesine istinaden yapılmaktadır. a) 3194 sayılı yasanın 17. Maddesi: Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şuyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder. b) 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 26. maddesi : Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. SORUNLAR 1. Plan değişikliği ile yapılması zorunlu ihdaslar. 2. İhdas edilen alanın tescilinde işlem sırası.
kalmadığı, - Plan kapsamında kalmakta ise hangi amaca tahsis edildiği,
kalmadığı, - Talep edilen işlemin (hisseli satışın) yapılmasında sakınca olup olmadığı, Sorularak işlemler yürütülmektedir. Kanun tasarı taslağında bu konuyla ilgili yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Uygulamada parsellerin kaçak yapılaşmaya uğramaması için hisselendirmenin istisnalar haricinde izin verilmemesi gerekmektedir. Bu konuda ilgili idarelere görev düşmektedir. 2.5 Belediyelerin Çap ve Ebatlı Kroki Vermesi :
Ayrıca Kadastro Müdürlüklerince tescili olan paftalardan çıkarılan plan örneklerinden 492 sayılı harçlar kanunu hükümleri uyarınca harç tahsil edilmektedir. SORUNLAR 1. Mevzuata uygunluk. 2. Aplikasyon belgelerinin düzenlenmesi uzun zaman alması. 3. Bilgilerin güncelliği.
3. YASA ÖNERİLERİ Bu bölümde planlanan ve İmar Kanun tasarı taslağı üzerinde raporun 2. bölümünde gerekçeleri ile belirtilen düzeltme, ilave ve iptallere yer verilmiştir. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Madde 17- İdare, plana ve yerleşime uygun ve yeterli hizmet yüzölçümüne sahip alanlar oluşturmak amacıyla, uygulama imar planı sınırları içinde bulunan müstakil, hisseli veya 09.11.1985 tarihinden önce hisse karşılığı satın alınan veya özel parselasyona dayalı yerler de dahil olmak üzere, binalı veya binasız arazi ve arsaları, kamulaştırmadan arta kalan yerleri, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile (Bknz.-D2) (Bknz.-D2) Düzenleme sahasında imar adası içerisinde kalan kapanan yolların tümü Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyeye, dışında ise Köy Tüzel Kişiliği adına düzenleme öncesi veya düzenleme sırasında tescil edilir. Bu şekilde tescil edilen alanlar düzenlemeye giren diğer kadastro parselleri gibi (DOP kesilecek Parseller) değerlendirilir. Düzenleme sahası içindeki kuru dere yatağı, azmak, tescil harici, v.b. alanlar Hazine adına tescil edilir. Bu şekilde tescil edilen alanlar düzenlemeye giren diğer kadastro parselleri gibi (DOP kesilecek Parseller) değerlendirilir. İdarece arazi ve arsaların düzenlemeye tabi tutulması sırasında, bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında Düzenleme Ortaklık Payı olarak düşülür. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin yüzde(Bknz.-D5) Düzenleme ortaklık payı ile elde edilen alanlar, düzenlemeye konu yerlerin ihtiyacı olan ve tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları ile, tescile tabi resmi kurum alanlarından Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı okulöncesi, ilk ve orta öğretim kurumları, karakol, dini tesis ve birinci basamak sağlık tesislerini kapsar ve başka amaçla kullanılamaz. Düzenleme ortaklık payı ile elde edilen alanlardan resmi kurum alanları Hazine adına tescil edilir ve ilgili kurumlara bedelsiz olarak tahsis edilir. Bu alanlar özel mülkiyet kullanımına konu edilemez ve satılamaz. İlgili idareler kendi adlarına düzenleme ortaklık payı kesintisi kaynaklı arsa edinemezler. Düzenleme ortaklık payı yüzde(Bknz.-D5) Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatleri olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu taktirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakati halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Arazi ve arsa düzenleme işlemlerinin, nazım imar planlarında belirlenen etaplar uyarınca yapılması ve düzenleme ortaklık payı oranının plan bütününde hesaplanan orana göre dengeli dağıtılması esastır.(Bknz.-D4) Düzenleme sahası içinde hesaplanan DOP oranı ile plan bütününde hesaplanan DOP oranı arasındaki fark 5 puanı aşamaz. Arazi ve arsa düzenleme işlemleri ilk beş yıllık uygulama programına alınır. Program döneminin ilk iki yılı içinde, arazi ve arsa düzenleme işlemlerinin yapılıp imar parsellerinin oluşturulması ve tapuya tescil işlemlerinin tamamlanması zorunludur. Düzenleme ortaklık payı oranına esas alanlar dışındaki resmi kurum alanları öncelikle düzenleme sınırı içindeki (Bknz.-D6) ilgili idareye ait arazilerden başlanmak üzere yetmediği takdirde Hazine arazilerinden, tescilleri yine ilgili idare ve Hazine adına kalmak kaydıyla, karşılanır. Düzenleme alanında Hazine arazisi olmaması veya yetersiz kalması halinde düzenleme sahası içindeki taşınmazlara düzenlemeye giren alanları oranında hisselendirilir. Taşınmaz sahiplerinin bu hisselerini ilgili idareye bedelsiz olarak devir etmek istemeleri durumunda emlak alım satım vergisi, harç ve benzeri kesintiler alınmaz, ilgili idare yapılan başvuru üzerine mal sahipleri adına bedelsiz devir işlemlerini gerçekleştirip sonuçlandırmakta yükümlüdür. Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde, düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.( Bknz.-D1) Yapı imar mevzuatına aykırı ise bu bedel %50 artırılır. Bedel takdiri ve bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tabidir. Bu bedel, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz. Düzenleme ortaklık payı alınan arazi ve arsalardan, düzenleme nedeniyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz . Düzenlemeye giren arazi veya arsa ile tahsisi yapılan imar parselinin aynı düzenleme alanında bulunması, önceki parsellerle aynı yerde veya yakınında ve imar hakkı açısından eşdeğer ve yapılaşmaya uygun olması esastır. Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma sağlanmadıkça veya şüyu giderilmedikçe bu yapıların, eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Kurulan veya önceden kurulmuş irtifak hakları düzenleme sonrası parsel numarası verilerek aynı şekilde korunur. Tescil olmuş düzenleme alanı içerisinde, düzenlemenin bütününü etkilemeyecek eksiklik, maddi hatanın tespiti (Bknz.-D7) ve kesinleşmiş İdari Yargı Kararlarının yerine getirilmesi amacıyla tespit edilen durumun giderilmesine yönelik İdare kısmi düzenleme yapabilir. İdari Yargı Kararları gereği tescil edilmiş düzenlemelerin iptal edilerek uygulama öncesi parsellere geri dönülmesi gerektiği durumlarda geri dönüşüm ve yeni imar uygulaması aynı anda yapılabilir. Geri dönüşüm ve yeni imar uygulamasının aynı anda tescil edilemediği durumlarda mahkemelerce iptale konu olan ya da iptal edilen uygulama öncesi parselde Arazi ve arsa düzenlemesine dair usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir. Parselasyon Madde 18- Mevzuata, uygulama imar planı ve plan notlarına uygun yapılaşmaya temel oluşturmak ve kamu hizmet ve tesis alanları da dahil tüm kullanımların, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerinde esas alınan umumi hizmet alanlarının kamu eline geçişini de sağlamak amacıyla hazırlanan, arazi ve arsa düzenleme işlemini ve kıyı kenar çizgisini de gösteren, dağıtım cetveli ve bu cetvele ilişkin açıklama raporu ile bir bütün olarak yürürlükteki harita yapım standartlarına uygun hazırlanan plandır. Parselasyon Parselasyon Yürürlüğe giren parselasyon planları, yerel veya ulusal iletişim araçları ile kamuoyuna duyurulur. (Bknz.-D3) Parselasyon Herhangi bir arsa, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programının ilk iki yılı içinde, arazi ve arsa düzenlemesi yapılamadığı veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, İdarece kamulaştırılır. Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Veraset yolu ile intikal eden,bu Kanun hükümlerine göre şûyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. İfraz ve Tevhit Madde 19- İmar planı yapılan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işlemleri kesinleşip yürürlüğe girmeden ifraz ve tevhit yapılamaz. İmar planı içinde ve dışında kalan yerlerde ifraz veya tevhit işlemleri, re’sen veya müracaat üzerine, İdare tarafından yapılır, yaptırılır, Encümence onaylanır. İfraz veya tevhit işlemleri ilgililerince de hazırlanır, hazırlatılır. Müracaatın İdareye intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır, onaylanması halinde üç gün içinde Kadastro Müdürlüğüne gönderilir, Kadastro Müdürlüğünce on beş gün içinde teknik kontrolleri yapılır ve tescil veya terkini için tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir on beş gün içinde sonuçlandırır. İmar planlarına göre resmi kurum ve umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. İdare, kentsel ve kırsal dönüşüm bölgelerinde gerektiğinde re’sen olmak üzere, maliklerin ya da hak sahiplerinin muvafakatini alarak, imar planı uyarınca, binalı yada binasız arsa ve arazileri birbirleri ve yol fazlaları ile kamu kurumlarına, belediyelere veya köy tüzel kişiliğine ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden ayırmak zorunda olmaksızın, kat irtifakı ve kat mülkiyeti esaslarına göre düzenlemeye yetkilidir. İfraz ve tevhit sonucunda yola cephesi bulunmayan parsel oluşturulamaz. İfraz ve tevhit işlemlerinde, parselin büyüklüğüne, ebatlarına ve yola cephe şartına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. 4. SONUÇ 1985’ten günümüze kadar geçen 25 yıl süresince 3194 sayılı İmar Kanunu’nun çağımız gereklerine uymakta zorlandığı, yeni yasal düzenlemeler çerçevesinde değişime ihtiyaç duyduğu açıktır. Bu çalışmada şube etkinlik alanımızda imar mevzuatı kapsamında yaşanan belli başlı sorunların tespiti ve çözüm önerileri sunulmuştur. Öneriler 2005 yılında hazırlanan Planlama ve İmar Kanun Tasarı Taslağı’nın ilgili maddelerine ilave olarak sunulmuş olup bu taslak çalışmanın TMMOB’ ye bağlı meslek odalarının katılımıyla kanun bütününde yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir.
Hükümet tarafından bir çok alanda yapılan bu değişikliklerin İmar Kanunu’na olan etkisi gözden kaçırılmamalı, Mayıs 2005’te Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca hazırlanan yeni İmar Kanunu tasarı taslağı bu raporda belirtilen öneriler de dikkate alınarak, tozlu raflardan indirilmeli, bir an önce yasalaşmalıdır. 5.EKLER 5.1Çalıştay duyurusu 
TÜRK MÜHENDİS VE MİMAR ODALARI BİRLİĞİ HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI BURSA ŞUBESİ Haşim İşcan Cad. Tuğtaş 1 İş Hanı K:2 N:203 Fomara Meydanı Osmangazi / BURSA Telefon & Faks: 0 (224) 225 42 12 – 0 (224) 225 42 13 bursa@hkmo.org.tr Sayı:3/B2009-100 02/06/2009 Konu: İmar Çalıştayı 3194 sayılı yasanın 15-16-17- ve18. Maddesi uygulamaları ve2981/3290 sayılı yasanın değişik 10/c Maddesi ve ek-1 maddesi uygulamaları gerek uygulamalardaki eksiklik gerekse yasal boşluklardan dolayı açılan davalar neticesinde çoğunlukla mahkemelerce iptal edilmiştir. Bu durumda vatandaşın kamu kurumlarına ve belediyelere karşı güvenini sarsmıştır. Bu durumun değerlendirilerek bir sonuca varılması ve kurumlar arasındaki koordinasyonun sağlanarak yapılan uygulamalarda birliğin sağlanması amacıyla odamızın 26.06.2009 tarihinde yapacağı imar çalıştayın da kurumunuzdan çalıştayımıza katkı sağlayacak personelin 12.06.2009 tarihine kadar odamıza bildirilmesini bilgilerinize arz ederiz.
|
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Madde 19 - İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir