1 Einleitung 1 2 Gentrification – eine theoretische Einführung 2

1Einleitung

Innerstädtische Wohngebiete des 20. Jh. sind durch Prozesse der Sub- und Desurbanisierung geprägt. Insbesondere Mittel- und Oberschicht verließen in den vergangenen Jahrzehnten die Kernstädte und wanderten zumeist in das Umland der Städte. Deshalb wurde die Bevölkerung der innenstadtnahen Randlagen mit den vier großen „A´s“ (Arme, Alte, Ausländer und Arbeitslose) assoziiert. Seit den 70er Jahren des vergangen Jahrhunderts zeichnet sich, bei weiter anhaltender Suburbanisierung, jedoch auch ein gegenläufiger Prozess der Reurbanisierung ab. Das überraschende Phänomen der Gentrification hat seitdem die Stadtgeographie in starkem Maße beschäftigt. Warum ziehen Teile der Bevölkerung zurück in die Innenstadt? Warum verlassen manche Bevölkerungsgruppen die Innenstadt erst gar nicht, obwohl sie nach der Regel der lebenszyklichen Wohnortwahl nach Suburbia ziehen müssten?

2Gentrification – eine theoretische Einführung

2.1Definition von Gentrification

2.2Stadienmodelle der Gentrification

„Müslis", die in den 80er Jahren als Inbegriff eines alternativen Lebensstils definiert wurden, verfügen aufgrund des hohen Anteils von Studenten unter ihnen über ein hohes Maß an kulturellem Kapital (Bildung, Geschmack). Sie entdecken den Charme ehemaliger Arbei­terquartiere als Alternativmilieu zum bürgerli­chen Dasein in Neubauten und Einfamilienhäu­sern. Erst später, wenn das Viertel mit einem Mindestmaß an Bioläden, Vollwertrestaurants und Kleinkunstläden ausgestattet ist, akzeptie­ren wohlhabendere Bevölkerungsgruppen den eigenwilligen Charakter des Stadtteils. „Yup­pies", in den 80er Jahren relativ undifferenziert beschrieben als Singles oder kinderlose Dop­pelverdienerhaushalte („Dinks") mit einträgli­chem Einkommen, kaufen sich nachfolgend mit ihrem ökonomischen Kapital in das Viertel ein (vgl. Häußermann/Siebel 1987). Neben der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnun­gen ziehen die Gentrifier eine spezifische Infra­struktur der Gourmetrestaurants, Boutiquen und Antiquitätenläden nach sich (vgl. Dangschat 1990). Mit der baulich-sozialen Aufwertung geht eine kommerzielle Gentrifizierung (Commerci­al Gentrification) einher. In einer erweiterten, dreigeteilten Variante von Berry wird zwischen der Phase des a) Einzugs von Studenten, Künstlem und unteren Teilen der Mittelschicht in das Viertel unterschieden, die von billigen Mietpreisen und dem Lokalkolorit angezogen werden, auf die b) breite Teile der Mittelschicht folgen, wenn das Viertel populärer geworden ist, bis schließlich c) das Gebiet vollständig gentrifiziert ist und in ein Elitewobagebiet umgewandelt ist (tab)

Die Tragfähigkeit von Stadienmodellen ist mehrfach grundlegend kritisiert worden.

Erstens wird die Präzision der Stadienabfolge als unange­messene empfunden und infrage gestellt. Empirische Studien zeigen, dass Stadtteile nicht immer den gleichen Prozess in der Abfolge der Stadien durchlaufen. So bestehen allein schon innerhalb einer Stadt wie zum Beispiel Toronto deutliche Unterschiede hinsichtlich des Verlaufs von Gentrification. Während zum Bei­spiel das Annex Gebiet niemals eine erste Pha­se des Pioniertums hatte, hat Yorkville die zweite Phase des breiten Mittelschichteinzugs über­sprungen und Southeast Spadina das letzte Sta­dium der vollständigen Veredelung über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren hinweg nicht erreichen können (vgl. Caulfield 1994, S. 126f).

Zweitens ist die Fokussierung der Erklä­rungsdimension auf die Entstehung neuer Haus­haltsformen (Singles, Dinks) und Lebensstile (Müslis, Yuppies) als alleinigen Erklärungsme­chanismen empirisch ebenso unzureichend wie theoretisch unbefriedigend.

Insbesondere seit den Spätphasen der Gentrification ab Mitte der 80er Jahre ist das Klischee der Singles und Dinks als dominierenden Gentrifreir zunehmend unhaltbar geworden. So findet David Ley in einer vergleichenden Studie zu Gentrification in den kanadischen Großstädten u.a. Toronto, Mont­real und Vancouver_, dass Kleinfamilien mit Kindern eine zuneh­mende Bedeutung als Trägern sozialer Aufwer­tungsprozesse zukommt.

Gentrification ist offensichtlich kom­plexer, als es deskriptive Stadienmodelle mit vereinfachten sozialen Typisierungen nahele­gen.

Zudem bleiben Stadienmodelle ana­lytisch an der Oberfläche. Stadienmodelle bieten oberflächliche Beschrei­bungen von Gentrification, ohne die dahinter liegenden, komplexeren Wirkungsgefüge zu berücksichtigen.

2.3Der nachfrage- und der angebotsorientierte Ansatz

Die oben ausgeführten Modelle sind zur Beschreibung von Gentrification allge­mein verbreitet - sie sagen allerdings noch nichts über die Erklärung des beob­achteten Vorgangs aus. In der Gentrification-Debatte standen sich lange Zeit zwei unterschied­liche Theorieansätze gegenüber, die sich hauptsächlich durch ihre Erklärung des beobachte­ten Prozesses unterschieden: Der sogenannten nachfrageorientierte und der sogenannte ange­botsorientierte Ansatz.

Die Rent Gap Theorie ist von Hamnett insofern modifiziert worden, als dass er sie nicht auf die Grundrente bezieht, sondern auf die Mieteinnahmen bzw. die Verkaufserlöse von Wohnungen und Häuser. Dieser Ansatz wird als value gap bezeichnet. In Europa, wo durch langfristige Pachtverträge der Wert des Grundstücks vielerorts weniger bedeutend ist als der Wert des Gebäudes, hat die Value Gab Theorie den höheren Erklärungsgehalt.

Allerdings unterschätzen die Gap-Theorien den Einfluss des Staates, der oftmals der eigentliche Initiator von Aufwertungsprozessen ist.

2.4Fazit zur wissenschaftlichen Debatte

3Generalisierbarkeit nordamerikanischer Forschungsergebnisse

Der Prozess der Gentrification verläuft im wesentlichen in nordamerika­nischen und europäischen Städten in gleicher Form. Die Phasen und ihre Ab­folge lassen sich z.B. auch in deutschen Städten nachweisen. Die Gründe da für, daß wir ähnliche Verläufen beobachten, sind in den ähnlichen ökonomi­schen Bedingungen zu sehen: den Prozessen der Deindustrialisierung und dem Anwachsen einer von den Einkommen und der demographischen Struk­tur her sehr ähnlichen Gruppe von Nachfragern. Auch gilt, daß es zuneh­mend attraktiver wurde, nicht nur in den suburbanen Wohngebieten, sondern in den innenstadtnahen Wohngebieten zu investieren. Der Zeitpunkt, zu dem dieser Wandel eintrat, dürfte in den nordamerikanischen Städten früher als in den europäischen gewesen sein, dort vorwiegend in 70er Jahren, hier den 80er Jahren.

Dennoch gibt es eine Reihe von Unterschieden. Der erste ist die Struktur der Bausubstanz. In den nordamerikanischen Gentrification-Gebieten handelt es sich fast ausschließlich um zweigeschossige Gebäude in einer Reihenbebauung. Sie sind ursprünglich von einer Familie bewohnt worden, im Verlauf des Wandels des Wohnviertels wurden sie aufgeteilt. Das Pendant zu diesen Gebäuden sind in Deutschland die Mehrfamilienhäuser der Jahrhundertwende. Ein zweiter Unterschied besteht darin, dass die nordamerikanischen Bewohner zu einem wesentlicher höheren Anteil Eigentümer waren und sind, während es hier fast ausschließlich Mieter sind.

Diese beiden Unterschiede, Gebäudestruktur und Eigentümeranteil, ha­ben zwei Folgen. Die Veränderung des Wohngebietes oder die Gentrification verläuft in den nordamerikanischen Wohngebieten rascher, denn es sind weniger Haushalte beteiligt. Schließlich können Verkäufe der Gebäude einfacher vonstatten gehen, denn der Eigentümer muss nur einer oder zwei Mietparteien kündigen.

Drittens unterscheiden sich die Rahmenbedingungen im Wohnungsmarkt: Ein vergleichsweise hoher Mieterschutz und ein höherer Anteil öffentlich ge­förderter Wohnungen dürften dabei die beiden wichtigsten Unterschiede sein. Beide wirken sich verlangsamend auf alle Prozesse des Wandels von Wohn­gebieten aus, also auch die Phasen der Gentrification.

Viertens sind in Deutschland die kommu­nalen Eingriffe in den Wohnungsmarkt und die Wohngebiete stärker als in den USA. Wohngebiete werden nur sehr selten die Phase des vollständigen Verfalls erreichen, viel mehr wird schon zu einem früheren Zeitpunkt eine Sanierung geplant werden. Auch lassen sich in Deutschland Wohn­gebiete durch eine Erhaltungssatzung in ihren physischen und sozialen Strukturen konservieren oder vor einer Gentrification bewahren - zumindest soll dieses Instrument das erreichen.

Der fünfte Unterschied besteht darin, welche Akteure die Veränderungen durch ihre Investitionen in einem Wohngebiet induzieren und/oder fördern – der einzelne Besitzer, ein privates Unternehmen oder die Kommune. Nordamerikanische Studi­en weisen zu recht darauf hin, dass der Verlauf der Gentrification, im wesent­lichen die Geschwindigkeit des Prozesses, davon abhängt, wer die Verände­rung induziert. Sind es einzelne Haushalte, die ein Haus in der frühen Phase gekauft haben und nun modernisieren („incumbent upgrading"), so verläuft der Prozess langsamer, denn es ziehen zunächst nur weitere risiko-ignorante Haushalte ein. Sind dagegen Unternehmen, die in eine Modernisierung in­vestieren, verläuft der Prozess rascher, weil in stärkerem Ausmaß risiko­geneigte und risiko-scheue Haushalte einziehen.

Demgegenüber wird man in europäischen Städten zu einem höheren Anteil die Kommune als Investor vorfinden. Sie wartet nicht, bis das Gebiet heruntergekommen ist, um es dann Investoren zu überlassen, das Gebiet wieder attraktiv werden zu lassen. Sie greift durch Sanierungs- oder Moder­nisierungsmaßnahmen in den Prozess ein. Dies geschieht typischerweise durch Modernisierung von Wohnge­bäuden, die mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden und auf deren Woh­nungen noch ein kommunales Belegungsrecht besteht. Damit induziert sie, oft absichtlich (vgl. Friedrichs, 1987), weitere Investitionen der Eigentümer benachbarter Wohngebäude. Sie bewirkt damit aber auch eine Aufwertung des Wohngebietes, mithin einen Prozess der Gentrification. Dies mag man aufgrund der Verdrängung alteingesessener Wohnbevölkerung negativ oder aufgrund des Erhalts der Bausubstanz und des Wohnwertes positiv beurtei­len.

4Perspektiven

5Bedeutung der Gentrification

6Von der Suburbanisierung zur Reurbanisierung

Wachstum, Wohlstand und erhöhte Mobilität durch das Auto in der Nachkriegszeit ermöglichten breiten Bevölkerungsschichten die Abwanderung ins Umland der Städte. Die Abwanderung gerade der einkommensstarken Bewohner führte zu einer schleichenden Erosion der Innenstädte – Verfall und sogar Verslummung drohten (Häußermann 1996).

Berlin registrierte 1996 eine ein Abwanderung von 22.000 Berliner nach Brandenburg. Die Senatsverwaltung schätzt, dass zwischen 1995 und 2010 rund 250.000 Berliner in Umland ziehen werden. Mehr als für andere Städte gilt dieser Trend für Berlin, weil es gerade im Westteil durch den jahrzehntelangen Mauerstatus enormen Nachholbedarf an Eigenheimen vor den Stadttoren gibt.

Dennoch hat diese Entwicklung auch eine Kehrseite. Für private Mieter die weniger Platz brauchen und nicht die Familie im Mittelpunkt des Alltags steht, zählen andere Merkmale: Kommunikation, Kultur, Konsum – alles Standortfaktoren, die sich am ehesten in der Innenstadt finden. Es wäre allerdings verfehlt, generell von einer Aufwertung der Innenstadtquartiere zu sprechen. Gerade am Beispiel Berlin zeigt sich eine differenzierte Entwicklung mit einem Nebeneinander von Auf- und Abwertung. So besteht zwischen Schöneberg-Süd mit dem aufgewerteten Winterfeldplatz-Kiez und Schöneberg-Nord erhebliche Unterschiede.

7Beispiele

7.1Prenzlauer Berg

7.1.1Historische Entwicklung bis 1989

Im Zuge des Bebauungsplans des Stadtbaurats Hobrecht 1862 sowie dem Beginn der sogenannten „Gründerzeit" nach 1871 bis Ende des Jahrhunderts boomte auch der Bezirk Prenzlauer Berg. In kurzer Zeit wurden hunderte von Mietshäusern aus dem Bo­den gestampft. Im Bezirk lebten hauptsächlich Arbeiter, die Gewerbe­struktur wurde weniger von Industrie als vielmehr von kleineren Gewerben wie Schneidern oder Handwerkern bestimmt.

Mehr als 20 % des Gebäudebestandes wurde im 2. Weltkrieg vernichtet, jede zweite Wohnung beschädigt.

Ein Großteil der Bausubstanz war in katastro­phalen Zustand. Immer wieder ^.hatte die DDR überlegt, die Altbaugebiete als Ausdruck kapitalistischer Wohnungswirtschaft abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen; meistens aber wurde nur unzureichend saniert. Der schlechte Standart führten zu einem drastischer Bevölkerungsrückgang: Von 1939 (298.025) 1987 (157.791).

Erst diese Entvölkerung machte das Leben im Stadtteil einigermaßen erträglich. Dennoch galt: Wer konnte, der zog weg, vor allem in die Neubauviertel mit ihrem wesentlich höheren bauli­chen Komfort. Viele Wohnungen standen leer oder wurden stillschweigend besetzt, als Ateliers oder Proberäume benutzt. Grundsätzlich lässt sich für Prenzlauer Berg zu DDR-Zeiten von einem Prozess der partiellen „Entstaatlichung" sprechen. Dieses Potential sowie die der Rückzug des autoritären DDR-Staates ließ den Bezirk für Unangepasste, Freaks und Künstler interessant werden als eine der wenigen Nischen.

7.1.2Entwicklung seit 1989: Öffentliches Interesse und Sanierungspolitik

In Berrys Phasenmodell der Gentrification findet sich diese aufmerksame Rezeption eines Viertels eigentlich erst in Phase 3, der Endphase der Vertreibung. Für Prenzlauer Berg trat sie, Ergebnis der Sondersituation des Mauerfalls, unmittelbar 1989 ein.

7.1.3Prenzlauer Berg: Ein Bezirk unter Druck der Gentrirication?

7.1.3.1Bevölkerungsentwicklung

Statistiken zeigen, dass der Anteil der 25-40jährigen unter den Wegzügen dominiert, gleichzeitig aber auch viele Kinder den Bezirk verlassen. Deshalb liegt die Vermutung nahe, dass es sich dabei vielfach um Familien handelt, da Kinder kaum alleine umziehen. Die Zuzüge werden da­gegen wesentlich von der Gruppe der 20-30jährigen sowie der 35-40jährigen bestimmt, und sie bringen nur in wesentlich geringerem Maße Kinder mit, als die Auszüge; auch die Zahl der über 65jährigen sinkt.

Die Stadtentwicklungsverwaltung rechnet für Prenzlauer Berg in ihrer Prognose bis zum Jahr 2010 mit folgenden Entwicklungen:

• Konstante Bevölkerungszahl

• Leicht ansteigende Zahl bei Kindern unter 6 Jahren

• Deutliche Abnahme der Kinder und Jugendlichen zwischen 6 und 18 Jahren

• Leicht ansteigende Anzahl der Personen im erwerbsfähigen Alter

• Abweichend von der gesamtstädtischen Entwicklung eine niedrigere Zahl von Personen im Rentenalter

7.1.3.2Bildungs- und Erwerbsstruktur

Im Bildungsbereich zeichnet sich im Bezirk eine zunehmende Tendenz in Richtung Abitur und Hochschulausbildung ab.

Der Anteil der Hochschulabschlüsse ist in den vergan­genen Jahren drastisch angestiegen, jeder vierte Erwerbstätige (24,2 %) verfügte im April 1995 über eine entsprechende abgeschlossene akademische Ausbildung. Bezirken Kreuzberg"' (17,61% der Erwerbstätigen mit Hochschulabschluß) und Fried­richshain (17,39% mit Hochschulabschluß)."⁹

Insgesamt ist die Entwicklung im Bildungsniveau ein deutliches Anzeichen für eine Aufwer­tung, vor allem der sprunghaft gestiegene Anteil der AkademikerInnen sticht dabei heraus.

7.1.3.3Einkommensentwicklung

Mit dieser stark polarisierten Einkommenssituation deutet sich im Bezirk auch hier eine Zwei­teilung in eine gut verdienende Oberschicht sowie ein breites unteres Segment an. Fast die

Hälfte aller Haushalte darf aufgrund der Einkommensstatistik als von Gentrification bedroht gelten.

7.1.3.4Anteil der Minoritäten in Prenzlauer Berg

7.1.3.5Wohngebäude

Angesichts der unzureichenden öffentlichen Finanzmittel hatte die Bauverwaltung bereits bei Beginn des neuen Stadterneuerungsprogrammes formuliert, dass private Investitionen ein we­sentliches Moment der Stadterneuerung ausmachen müssten. Das ist auch eingetroffen.

Die Situation der Wohngebäude in Prenzlauer Berg lässt sich also zusammenfassend durch vier Faktoren beschreiben:

• Überwiegend attraktive Architektur

• Schlechter baulicher Zustand

• Anfangs niedrige Mieten

. Mittlerweile hoher Privatisierungsgrad

Damit ist wahrscheinlich, dass private Investitionen in Kombination mit dem Stadterneuerungs­programm den Motor der Sanierung ausmachen werden.

7.1.4Fazit

Damit ist der Bezirk schlagartig in das Interesse von Investoren gerückt: Schon 1990, direkt nach dem Mauerfall, wurden Mietshäuser hier für Millionenbeträge verkauft.

Die Entwick­lung spricht indes für eine differenzierte Interpretation: Gentrification findet in Prenzlauer Berg statt, aber sowohl Tempo als auch Entwicklung verlaufen nicht linear und eine Aufwertung in Teilen des Bezirkes kann durchaus einhergehen mit einer Abwertung in anderen Bereichen.

Die Untersuchung der Indikatoren lässt folgende Schlüsse zu:

• Die Bevölkerungsentwicklung belegt einen umfangreichen Austausch der BewohnerInnen in den vergangenen Jahren. Prenzlauer Berg leidet wie ganz Berlin unter einem ho­hen Abwanderungsdruck über die Stadtgrenzen hinaus. Der Anteil der Zuzüge, die aus West-Bezirken wie Kreuzberg, Charlottenburg und Schöneberg stammen hat aber stetig zugenommen. Zu vermuten ist, dass sich aus diesen Bezirken das Pionier- und Gentrifier-Potential speist.

Gleiches gilt für die Altersstruktur: Der Rückgang von Kindern und Alten sowie die Zunah­me der Altersgruppen zwischen 25 und 40 Jahren sprechen für einen Anstieg der klassischen Pionier- und in geringerem Umfang Gentrifier-Gruppen. Auch hier deuten die Prognosen auf einen mittelfristigen Trend.

Die Bildungs- und Erwerbsstruktur sowie die Entwicklung des Einkommens zeichnen ein zwiespältiges Bild: Der sprunghafte Anstieg des Bildungsniveaus spricht für das Eindringen von Pionieren und (in geringem Maße) Gentrifiern, die die alte Mischung Arbeiter plus Al­ternative „akademisiert". In diesem Sinne ist auch der hohe StudentInnenanteil zu bewerten. Gleichzeitig ist die Erwerbsstruktur nach wie vor höchst durchmischt und rangiert im Berli­ner Durchschnitt eher am unteren Ende. Gleiches gilt für das Einkommen. Vor allem ins Auge fällt die Polarisierung des Einkommens, die auf Gentrification hindeutet.

Die Gebäudepreise haben von vornherein einen hohen Spekulationsdruck auf das Viertel ausgeübt, da sie eine hohe Rentabilität des eingesetzten Kapitals vorausgesetzt haben und von einer hohen value gap ausgegangen sind. Dem ist die Mietenentwicklung bisher nur an­satzweise gefolgt. Die Entwicklung ist allerdings gesamtstädtisch zu beob­achten. Auch hier scheint eine differenzierte Sicht angebracht: Es hält sich im nicht- oder kaum sanierten Bereich nach wie vor ein breites Segment an preisgünstigem Wohnraum, dem ein zunehmendes Kontingent an privat modernisierten Wohnungen entgegensteht.

Die Sanierungspolitik des Berliner Senats hat diese Entwicklung nicht aufhalten können, da sie von Beginn an auf private Initiative gesetzt hat.
Schlussfolgerungen

Prenzlauer Berg befindet sich also eindeutig in einem Prozess, der partiell mit Aufwertung be­schrieben werden kann (Gebäudesubstanz, Infrastruktur), der aber auch deutliche Tendenzen der Gentrification beinhaltet. Allerdings ist der anfangs befürchtete rasante Aufwertungs- und Verdrängungsprozess nicht eingetreten - als Gründe scheinen eher die Lage der gesamten Stadt denn spezifische Faktoren des Bezirks in Frage zu kommen. Und obwohl der Bereich der un­ternehmensorientierten Dienstleistungen in Berlin wächst, gibt es derzeit neben einem drasti­schen Überangebot an Büroflächen auch ein großes Angebot an für dieses Segment preiswer­tem Wohnraum. Gleichzeitig scheinen die Zuzüge noch überwiegend dem Pioniertypus zu entsprechen, und weniger dem des Gentrifier. Nach dem Invasions­-Sukzessions-Modell scheint auf jeden Fall, der Punkt der Unumkehrbarkeit, an dem die Zuzüge 75% der Bevölkerung ausmachen, noch nicht erreicht zu sein. Auch nach dem Phasenmodell von Berry befindet sich der Bezirk in einer Phase, die teil­weise Phase 2, teilweise Phase 3 zuzuordnen ist. Dabei sind vor allem Indikatoren wie Medieninteresse - also die Projektionen auf den Stadtteil, die eher in Phase 3 einzuord­nen sind - der Realität voraus.

Es ist nicht erkennbar, dass höhere Angestellte aus Wirtschaft und Verwaltung in größerem Maße in das Gebiet ziehen, und auch die „letzten ursprünglichen Bewohner" sind bisher nicht verdrängt worden. So gesehen leidet der Bezirk auch unter dem öffentlichen Bild, das von ihm gezeichnet wird, und das - etwa im Gastronomie-Bereich - zu einem wesentlich konsumorientierteren Ambiente geführt hat, als es eigentlich der Situation großer Teile des Quartiers entspricht.

Dennoch treffen die Kriterien einer niedrige Miete in Kombination mit niedrigem Einkommen auf 20% bis 30% der Haushalte zu - das ist das Verdrängungspotential der kommenden Jahre. Dabei deutet sich im Bezirk die Tendenz ab, dass neben veredelten, aufgewerteten städtischen Inseln wie beispielsweise dem Kollwitzplatz andere Quartiere auch mittelfristig eher abrutschen werden. Planungspolitisch fehlen hier bisher sie Antworten, wie dieses besonders verdrän­gungsgefährdete Potential im Bezirk gehalten werden kann, ohne andererseits ganze Blöcke regelrecht verelenden zu lassen.

8Gentrification in Ostdeutschland

8.1Ausblick

Dennoch bleibt für ostdeutsche Städte wie Leipzig, Erfurt und Halle festzuhalten, dass die bauliche Aufwertung ihrer zent­rumsnahen Wohngebiete Realität ist. Das Sanierungsgeschehen in den Landeshauptstädten Erfurt und Magdeburg ist ebenso wesentlich von primär externen Interventionen (Kapitalinvestitionen und Altbesitzer) in den gründerzeitlichen Bau­bestand gesteuert wie z. B. in der "Boom­town" Leipzig und in Halle. Dagegen sind Ansätze des Incumbent Upgrading, der von ansässigen Bewohnern getragenen Sanie­rung und Aufwertung, noch die Ausnahme. Dies ist mit verantwortlich dafür, dass die Binnenentwicklung der Städte hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Relativ diffus bleibt auch noch das Bild von den beteiligten Akteuren und dem in den Erklärungsansätzen postulierten Aus­tausch der eingesessenen Bewohner. Inwie­weit trägt ihr soziokultureller Hintergrund möglicherweise noch die Symbolik der homogenen Gesellschaft im Alltagsbewusst­sein und steht der Ausdifferenzierung in Lebensstilgruppen entgegen? Gegen Ver­drängungsprozesse in großem Ausmaß sprechen v. a. drei Gründe:
- Die aktuellen Rahmenbedingungen ost­deutscher Stadtentwicklung sind gravie­rend bestimmt durch demographische Schrumpfungsprozesse und ein Überange­bot an Wohnungen. Die in der Marktwirt­schaft üblichen Regulierungsmechanismen des Preises greifen unter diesen Bedingun­gen nicht in der gleichen Schärfe wie im Westen, so dass die Attraktivität innenstadt­naher Wohnquartiere geringer als dort zu sozialer Segregation führt.
- Die innerstädtischen Wohnungsmärkte sind von der Eigentumsstruktur nach wie vor durch Miet­wohnungen dominiert. Wohneigentumsbil­dung findet überwiegend im suburbanen Raum statt.
- Die allgemeine Wertschätzung von Alt­bauquartieren ist unter der ostdeutschen Bevölkerung - nach den Erfahrungen aus der DDR-Zeit - geringer als im Westen. Hinzu kommt, dass die Schicht der potenzi­ellen Pioniere und Gentrifier aufgrund der ökonomischen Rahmenbedingungen noch deutlich niedriger als in den alten Bundes­ländern sein dürfte.

All dies spricht für eine weiterhin sorg­fältige Beobachtung der relevanten inner­städtischen Umschichtungsprozesse, ohne sie vorschnell mit bekannten Etiketten zu versehen.

8.2Beispiel Paulusviertel in Halle

Die hochgradige Dynamik der Sanie­rungstätigkeit führte hier nach der Wende zu einer raschen Aufwertung der Bausub­stanz. 1996 war die Sanierung bereits bei 30,2 % der erfassten Gebäude abgeschlos­sen oder im Gange (Ehrlicher 1997).

vier Jahren von damals 24,2 % auf 70,9 % nahezu verdrei­facht hat (vgl. Abb. 2).

Heute geben der reichhaltige Fassadenschmuck, die städte­baulich in sich abgeschlossene Gesamtsi­tuation und das Straßengrün dem Quartier ein eigenständiges Flair. Inzwi­schen ist das Paulusviertel wieder eine „gute Adresse" geworden.

starke Fluktuation unter der Bewohnerschaft (geringe Wohndauer) und die überproportionale Zunahme „neuer Haushaltstypen" (Nichtverheiratete in Le­bens-und Wohngemeinschaften).
Im Unterschied zu Mag­deburg, wo sich keine typische Konzen­tration in potenziellen Gentrifizierungs­gebieten belegen ließ, sind hier die Grup­pen der Pioniere und Gentrifier mit zusam­men knapp 30 % deutlich überrepräsen­tiert.

Es ist derzeit allerdings schwer abzu­schätzen, inwieweit sich die in Halle beob­achteten Entwicklungen in der Zukunft fortsetzen werden. Als wesentliche Einfluss­größe hat sich inzwischen der Prozess der Wohnsuburbanisierung erwiesen, der mitt­lerweile den bislang dominierenden Fort­zug nach Westdeutschland abgelöst hat Halle verzeichnet als größte Stadt Sachsen­ Anhalts seit 1990 einen Bevölkerungsver­lust von ca. 56 000 oder 18,2 % und zählt 1999 ca. 253000 Einw. Die ungebrochene Abwanderung in das Umland führt zu ei­ner geringeren Wohnungsnachfrage im in­nerstädtischen Bereich bei gleichzeitiger Zunahme der sanierten Wohnungen im Be­stand. 1997 wurden in Halle 16 400 leer­ stehende Wohnungen (11 % des Bestands) registriert. Die zunächst sehr hohen Miet- ­und Immobilienpreise für sanierte Woh­nungen sind drastisch rückläufig. Aus dem Vermietermarkt ist inzwischen ein Mieter und Käufermarkt geworden.