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Observatoire de la formation des loyers le tableau de bord du marche locatif prive de la cnab marseille


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Confédération Nationale des Administrateurs de Biens

Marseille - Provence - Corse
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OBSERVATOIRE DE LA FORMATION DES LOYERS



LE TABLEAU DE BORD DU MARCHE LOCATIF PRIVE DE LA CNAB MARSEILLE




Numéro 12 (janvier 2007)

Michel MOUILLART

Professeur d’Economie

Université de Paris X Nanterre


 Depuis deux années, le marché locatif privé marseillais a perdu de sa vigueur. La mobilité résidentielle des locataires recule, en réponse aux hésitations de la demande. Elle répercute les inquiétudes des candidats à une nouvelle location, guère convaincus que le chômage baisse vraiment mais confrontés à une stagnation de leurs revenus et aux niveaux des loyers atteints sur Marseille.


Depuis le début de 2006, la mobilité résidentielle a alors fléchi pour s’établir à 23.5 % en moyenne sur Marseille, contre 25.9 % en 2005 et 30.1 % en 2004 (elle était de 34.8 % à son point haut, en 2001). L’affaiblissement de la demande est donc considérable (près de 25 % en deux ans). Et avec l’arrivée de l’automne, le mouvement s’est encore amplifié, bien au-delà du recul saisonnier habituel du marché : au 4ème trimestre 2006, la mobilité s’est même établie à 21.0 % soit au point le plus bas constaté sur Marseille depuis 1994 !
Cela n’a évidemment pas manqué de peser sur la tenue du marché (moindre fluidité, allongement des délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location …). Les propositions de loyers des propriétaires ont dû largement tenir compte de cela pour faciliter une mise en relocation rapide des biens. Et si tous les segments de marché sont concernés, ce sont les petits logements (2 pièces et moins) pour lesquels l’évolution est la plus sensible : la demande y a été particulièrement affectée par les hausses des loyers de ces dernières années, alors que les aides personnelles n’étaient quasiment pas revalorisées.
Le temps des hausses rapides de loyer est donc maintenant terminé. Et dans ce contexte de relâchement général de la pression de la demande, l’effort d’amélioration et d’entretien du parc recule dangereusement. Sur un marché moins fluide que par le passé, 18.0 % des biens sont représentés sur le marché après travaux, contre 21.0 % en 2002 : ce qui correspond à une contraction de l’activité correspondante de près de 15 % ! Cela risque à terme de compromettre l’effort de remise à niveau du parc locatif privé marseillais entrepris depuis plus de dix ans.

 Le niveau des loyers de marché s’est alors établi à 11.4 €/m² sur Marseille, au 4ème trimestre 2006.  


Les loyers de marché ne progressent donc plus qu’à un rythme ralenti, depuis plus d’un an :


  • sur l’ensemble de l’année 2006, le rythme de la hausse a en effet été de 2.6 % : contre + 6.1 % en 2005 et + 6.2 % en 2004. Le ralentissement est sensible puisque entre 2000 et 2005, les loyers de marché avaient progressé chaque année de 7.0 % en moyenne (+ 40.0 % au total, en cinq années) ;




  • sur un an, le niveau des loyers des studios et 1 pièce augmente lentement, de 1.3 % (contre + 5.9 % en 2005 et + 5.4 % en 2004). De même en est-il, dans une moindre mesure, des loyers des 2 pièces avec + 2.5 % (contre + 7.7 % en 2005 et + 6.5 % en 2004) et des loyers des 4 pièces avec + 2.0 % (contre + 4.4 % en 2005 et + 8.1 % en 2004). En revanche, la pression reste plus forte sur les 3 pièces avec + 4.1 % (contre + 5.7 % en 2005 et + 5.8 % en 2004) et surtout sur les grands appartements avec + 8.5 % pour les 5 pièces et plus (contre – 2.2 % en 2005 et + 9.4 % en 2004).

Les loyers des studios et 1 pièce (23.0 % du marché en 2006) se sont alors établis à 13.9 €/m², au 4ème trimestre 2006. Ceux des 2 pièces (34.6 % du marché en 2006) étaient quant à eux de 11.6 €/m² ; ceux des 3 pièces (29.0 % du marché en 2006), de 10.0 €/m ; ceux des 4 pièces (10.4 % du marché en 2006), de 9.4 €/m² ; et ceux des 5 pièces et plus (3.0 % du marché en 2006), de 9.2 €/m².


Le ralentissement observé sur Marseille est général et se constate dans la plupart des grandes agglomérations, reflétant les incertitudes du marché locatif privé et la faiblesse de la demande que l’Observatoire de la Formation des Loyers de la CNAB souligne depuis plus d’un an. Partout, en dépit des pronostics mal fondés de certains acteurs du marché, l’augmentation des loyers est ainsi restée modérée en 2006 : sur une ville telle Lyon, par exemple, la hausse a été de 2.4 % en 2006. Et tout prête à croire, au regard des tendances qui se dessinent sur le début de l’année 2007, que les mois à venir vont s’inscrire dans la même veine !









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