Apartmanlarda Yönetici Olması Zorunlumu?

KMK.nun  34 Md. uyarınca bağımsız bölümü 8 ya da daha fazla sayıda olan kat mülkiyetine tabi binalar da  bir yönetici tayin edilmesi kanunen  zorunludur.  Ancak binanın  tamamı  tek bir kişinin mülkiyetindeyse, bina maliki kanunen yöneticidir.

 

  Kim Yönetici Olabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa  kiracı veya aparman dışından birinin yönetici olması  mümkündür. Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda vekaletname ile özel yetki verilmiş olması gerekir. Ayrıca kiracı veya dışardan seçilen yönetici  kat malikleri toplantısı da oylamaya katılamaz.

 

  Kat malikinden başkası yönetici olursa bir sıkıntı doğar mı?

Kat maliki olmayan yönetici kat malikleri veya kiracıların yaptığı haksız işlemler için kendisine özel yetki verilmediği takdirde, dava açamaz, açılan davalara taraf olamaz.

Apartman yönetimi bir yöneticiden oluşabileceği gibi üç kişilik bir yönetim kurulundan da oluşabilir.

 

  Yönetimin Yetki Sınırı Nedir?

Kat Malikleri Kurulunca aksine bir karar alınmamışsa Yönetim Kurulu ya da  Yönetici, anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir

 

  Yönetimin/Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

-Kat Malikleri Kurulu' nün aldığı kararların yerine getirilmesi, 

-Avansların toplanması,

-Yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü,

-Yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü,

-Süre asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi,

-Anataşınmazın korunması ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması,

-Dava ve icra takibi yapılması,

-Bankada hesap açtırılması,

-Kat Malikleri Kurulu' nü toplantıya çağırma,

-İşletme projesinin yapılması,

-Bildirimde bulunma,

-Kanuni temsil yetkisini kullanması

 

  Yöneticinin/Yönetim kurulunun Tutmak zorunda olduğu defterler nelerdir?

Yönetici/yönetim kurulu kanunen sayfaları müteselsil sıra numaralı ve noter tarafından tasdik edilmiş karar defteri tutmak zorundadır.  Ancak, uygulamada işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan defterlerin tuttuğu da görülmektedir. Yönetici apartman gelir-gider ve yazışmalarına ait belgeleri düzenli biçimde dosyalayarak saklamak, Görev süresi bitiminde ise, defterler ile birlikte yeni seçilen yöneticiye devretmekle yükümlüdür.

 

  Yönetici her kat malikine ayrı ayrı hesap verir mi?

Denetçi/Denetim Kurulu, Kat malikleri kurulu tarafından, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kurulundan oluşur.

 

  Denetçinin/Denetim kurulunun görevleri nelerdir?

Denetçi/denetim kurulu, Yönetici/yönetim kurulunu yönetim süresi boyunca denetler. Denetim sonuçlarını ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna rapor halinde sunar. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.

 

  Denetçinin/Denetim kurulunun Tutmak zorunda olduğu defterler nelerdir?

Denetçi (ya da denetim kurulu), sayfaları müteselsil sıra numaralı noter tarafından tasdik edilmiş bulunan bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetim sonuçları ile denetçiler tarafından alınan kararlar ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması gerekir.

 

  Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?

Kat Malikleri Kurulu,arsa payı ne olursa olsun,ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

 

  Kat Malikleri Kurulu Ne zaman Toplanır?

-Olağan üstü kat malikleri toplantısı, yıl içerisinde herhangi bir zamanda yapılabilir.

 

  Kat malikleri kurulu toplantıya nasıl davet edilir ?

Yazılı ve imza karşılığında davet mektubu ile yapılacağı gibi iadeli taahhütlü olarak posta ile de davet yapılabilir.

 

  Kat malikleri toplantısında temsil temsil yeteneği?

-Kat malikini, 1. derece akrabası,

-Kat malikini, diğer kat maliki,

-Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden birine vekalet vererek bu kişi tarafından,

-Vefat eden kat malikini, veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri kişi,tarafından temsil edilir.

-Birden fazla bağımsız bölüm sahibi, her bölüm için ayrı, ayrı oy hakkına sahiptir.

 

  Kat Malikleri Toplantıda yeterli çoğunluk nedir?

Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm sayısının % 51'i temsil edilmelidir. Birinci toplantıda yeter sayıya ulaşılamadığı takdirde ikinci toplantıya katılanlarda herhangi bir sayı aranmaksızın  karar alınır.

 

  Kat malikleri Kurulu Karaları Bağlayıcımıdır?

Alınan Kararlar yürürlükteki yasalara açıkça aykırı değilse, bütün bağımsız bölüm malikleri, onların mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar yada  yararlananlar, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

 

  Oturulmayan Daire için Yönetim Giderleri Ödenecek mi?

Ortak giderler ödemediği takdirde, yönetim adli icra marifetiyle ödenmeyen miktarın tahsili yoluna gidebilir.  İcra marifetiyle yapılan tahsilatlarda vekalet ücreti, icra masrafı ve %10 aylık faiz talep edilebileceği açıktır.

 

  Kirada olan konutun ortak giderlerini kim öder?

Kirada olan gayrimenkulün ortak giderleri aksine bir anlaşma mevcut değilse kiracısı tarafından ödenir. Yönetim kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekerse, tahsilat için kat malikine gidebilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir.

 

  Birden çok bloktan oluşan binalarda ortak giderler nasıl ödenir?  

Bir veya daha çok bloktan oluşan binalar için yapılan ortak gider veya masraflar bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.

Kat sahiplerinden biri, diğer kat sahiplerinin rızası olmadıkça, tesis veya değişiklik yapamaz ayrıca tüm sahiplerin onayını alsa bile, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yapamaz. Bu durumlarda Kat maliki olmayan apartman yöneticisinin dava açma yetkisi yoktur.

 

  Daireye Kalorifer dilimi ekleme veya yer değiştirme yapılabilir mi?

Kat malikleri Kurulunun izni olmaksızın sisteme hiç bir şekilde müdahale edilemez.

 

  Çatıya Çanak Anten Kurmak için izin almak Gerekir mi?

Çatıya çanak anten kurmak için izin konusuna Yargıtay son noktayı koydu, izin alınması gerekmiyor. Yargıtay, kat maliklerinin, apartmanların merkezi anteni bulunsa bile, uydu kanallarını izleyebilmek için çatıya çanak anten sistemi kurabileceğine hükmetti. Ancak çatıya çanak anten koyduğunuzda gayrimenkule bir zarar gelirse tazminle sorumlusunuz.

 

  Kiracıların Çatıya Çanak Anten Kurmak için izin almak Gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, oturma (sükna) hakkına sahip olan kiracılar apartmanın garaj, teras, çamaşırhane, çamaşır kurutma alanı gibi "ortak yerlerden" diğer ev sahipleri gibi arsa payı oranında yararlanabilirler. Ev sahibinin "halefi" olarak ortak yerleri aynı şekilde kullanabilirler. Kiracının bu haktan başkalarına zarar vermemek kaydıyla yararlanmasını diğer kat malikleri engelleyemez.

 

  Kiracı Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edebilir mi?

Kiracıların Kat malikleri Kurulu karalarına karşı itiraz etme veya dava açma hakkı bulunmamaktadır. Kiracı itirazını ancak kat malikine karşı yapabilir.

 

  Kiracı Kat Malikleri Kuruluna Katılıp Oy Kullanabilir mi?

Bu konu ile ilgili düzenlemeler 634 sayılı Kanunun 30 ve müteakip maddelerinde ele alınmıştır. Adından da anlaşılacağı üzere, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinden oluşur. Kat malikleri kuruluna, doğal olarak kat malikleri çağrılacağından, ayrıca kiracıların bu toplantıya çağrılmaları zorunluluğu yoktur. Kat maliki olmamakla birlikte, konutu filen kullanan kiracı veya diğer kişiler, kat malikleri kuruluna dinleyici olarak katılabilirler. Ancak bunlar yazılı vekaletle yetkilendirilmedikleri sürece toplantı yeter sayısında dikkate alınmaz ve hiçbir şekilde oy kullanamazlar.  

 

  Aparmandaki kiracı veya kat maliki, diğer sakinleri rahatsız ederse ne yapılabilir?

Rahatsızlık veren kişi veya kişiler uyarılır. Rahatsızlık veren kiracı ise, ev sahibi olaydan haberdar edilir. İkazlara rağmen taşlılık devam ediyorsa daire sakinleri sulh ceza mahkemesine ayrı, ayrı şikayetçi olmalıdır. Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek satın alınması mümkündür.

 

  Kat Mülkiyeti ile kat irtifakı arasında ne fark var ?

- Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulur.

- Kat mülkiyetinde malikler arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına sahiptir.