1.11.2.1.Criterios Generales.
El proceso de cálculo de la cuantificación residencial parte de los siguientes criterios básicos:
- La necesidad de flexibilidad en su cálculo, al objeto de dar respuesta a la cambiante realidad demográfica, económica, urbana y territorial de un espacio geográfico
- Tener en consideración el carácter de límite máximo del número de viviendas de cada municipio, en la perspectiva de incidir en el modelo territorial actual, en todos aquellos aspectos que sean considerados a superar/modificar/mejorar.
- Ajustar la cuantificación residencial derivada de las determinaciones de las D.O.T. a la razonable capacidad de acogida del territorio y a las implicaciones de la estructura urbana del municipio.
Así la cuantificación por municipios del número de viviendas a definir por el planeamiento general se ajustará a una horquilla de valores:
- Valor máximo de la capacidad residencial del planeamiento: Valor que se da al planeamiento al efecto de no producir desarrollos urbanísticos desordenados como consecuencia de una sobrecalificación de suelo.
- Valor mínimo de la capacidad residencial de planeamiento: Valor que se da al planeamiento al objeto de evitar la escasez de suelo calificado.
Dada la amplia vigencia del Plan Territorial Parcial, el intervalo u horquilla comprendido entre los valores máximo y mínimo se aplicará en función de datos estadísticos del municipio en el momento de redactar la revisión de planeamiento.
Las implicaciones del modelo territorial propuesto se fundamenta en los conceptos básicos siguientes:
a.- Los objetivos demográficos que se centran en detener la tendencia de progresiva pérdida poblacional que afecta al Área desde la década de los 80 y propiciar un inicio de una ligera recuperación apoyada en los condicionantes de atracción residencial del litoral y en la reactivación económica y del empleo.
b.- La reforma interior, que se centra en destinar un 30% de la oferta potencial de crecimiento y/o desarrollo para propiciar la reforma, reconversión y/o reurbanización de los cascos y asentamientos industriales y residenciales existentes entre los que hay que significar los cascos históricos. Esta oferta se dispone de una forma proporcional por cada municipio.
c.- Los nuevos desarrollos de carácter municipal, que se centra en destinar otro 30% de la oferta potencial de crecimiento y/o desarrollo de la trama urbana residencial, propiciando el nuevo asentamiento mediante suelos urbanizables, que ayuden a mejorar la periferia de la ciudad o incluso creen nuevos desarrollos interdependientes con los existentes, disponiendo equipamientos y servicios de modo generoso. Esta oferta se dispone de una forma proporcional por cada municipio.
d.- Los nuevos desarrollos de carácter comarcal, que tienen por objetivo el disponer de otro 30% de la oferta potencial de crecimiento y/o desarrollo, en función las necesidades de reequilibrio territorial. Esta parte de la oferta es en la que las Administraciones Públicas y Sociedades de capital público y privado deberían actuar a medio y largo plazo en aras a intentar corregir las tendencias y desequilibrios de una forma decidida, en función del modelo territorial propuesto.
e.- Los nuevos desarrollos de segunda residencia que tienen por objetivo el disponer del 10% restante de la oferta potencial del crecimiento y/o desarrollo en función de las necesidades de segunda residencia y hábitats alternativos.
f.- La corrección del modelo territorial, propone un reajuste de la tendencia del crecimiento utilizando fundamentalmente el concepto de nuevos crecimientos comarcales y de segunda residencia
1.11.2.2.Criterios para la cuantificación residencial municipal.
La cuantificación de las necesidades de vivienda, planteada a efectos de facilitar el cálculo de la superficie de suelo residencial en cada municipio, se basa en el análisis de cinco factores o componentes:
- Componente C1 (Implicaciones del Modelo Territorial) Las define el Plan Territorial Parcial por razones de modelo. Se pueden establecer tres elementos o factores fundamentales que configuran las implicaciones del Modelo Territorial en el crecimiento del parque de viviendas. Estos son:
- C.1.1 El crecimiento selectivo: se basa en las estrategias de reequilibrio territorial tendentes a descongestionar los municipios del interior frente a los costeros.
Se establece el criterio de que el incremento/decremento en cada municipio por esta componente, no será superior al 20% de la suma del resto de componentes.
- C.1.2 Los hábitats alternativos: No se propone desde las D.O.T. ningún hábitat alternativo dentro del Área Funcional de Eibar.
Caserío Akey (Elgoibar)
- C.1.3 La segunda residencia: fenómeno a potenciar en los municipios litorales de Deba y Mutriku, en base a la potencialidad que disponen. La entidad de esta componente es la siguiente:
Deba: 100 viv.
Mutriku: 50 viv.
- Componente C2 (Crecimiento demográfico): Recoge la capacidad residencial a prever en atención a la evolución demográfica.
- Componente C3 (Variación de la estructura familiar): La realidad socioeconómica del Área, nos permite establecer una hipótesis de variación en el tamaño medio familiar que se fija en una tasa de 2'80 hab/viv. ocupada para el año 2.020, horizonte del Plan. Ello supone, una demanda de 3.068 viviendas por este concepto.
- Componente C4 (Corrección de la rigidez de la oferta). El valor C4 se recoge del anexo 1.5 de las DOT: 0,35 para los municipios de Mendaro y Mallabi; 0,25 para los municipios de Deba, Mutriku, Elgoibar y Soraluze; 0,15 para los municipios de Eibar y Ermua. Resulta así un marco de flexibilidad para el horizonte del Plan de 5.005 viviendas para el conjunto del Área.
Las necesidades mínimas de vivienda se calculan reduciendo a la mitad el valor del coeficiente de rigidez.
- Componente C5 (la segunda residencia). En aplicación inicialmente de los coeficientes propuestos por las D.O.T. (2'2 para Deba y 1'8 para Mutriku), -ponderados mediante la aplicación de coeficientes correctores.
Con la situación estadística actual la capacidad residencial propuesta por el PTP para el Área Funcional se sitúa para 16 años en una horquilla de valores máximo y mínimo de 8.519 viv. Y 5.190 viv. Respectivamente, según el siguiente desglose por municipios:
MUNICIPIO
|
Com.1.1
|
Com.1.2
|
Com.1.3
|
Comp.1
|
Comp.2
|
Comp.3
|
Comp.4
|
Comp.5
|
Total
|
8 años
|
16 años
|
Crecim.
Select.
|
Habitat
alt.
|
Viv.
secund.
|
MOD.
TER.
|
CREC.
DEMO.
|
VARI.
ESTR.
FAM.
|
COF.
RIGIDEZ
|
2ª
RESID.
|
Comp.
2+3+4+5
|
nº MIN. viv.
|
nº MAX. viv.
|
nº MIN.
viv.
|
nº MAX.
viv.
|
CR
|
Comp.4
|
DEBA
|
75
|
0
|
100
|
175
|
63
|
198
|
0,25
|
498
|
114
|
873
|
755
|
1.004
|
1.004
|
1.336
|
MUTRIKU
|
103
|
0
|
50
|
153
|
62
|
153
|
0,25
|
421
|
127
|
763
|
667
|
878
|
887
|
1.167
|
A.T. DEBA-MUTRIKU
|
178
|
0
|
150
|
328
|
125
|
351
|
|
919
|
241
|
1636
|
1.423
|
1.882
|
1.892
|
2.503
|
ELGOIBAR
|
224
|
0
|
0
|
224
|
-340
|
483
|
0,25
|
976
|
0
|
1119
|
799
|
1.287
|
1.063
|
1.712
|
MENDARO
|
56
|
0
|
0
|
56
|
-3
|
71
|
0,35
|
213
|
0
|
281
|
217
|
323
|
288
|
430
|
A.T. DE ELGOIBAR
|
280
|
0
|
0
|
280
|
-343
|
554
|
|
1189
|
0
|
1400
|
1.016
|
1.610
|
1.351
|
2.141
|
EIBAR
|
-343
|
0
|
0
|
-343
|
-1161
|
1341
|
0,15
|
1565
|
0
|
1745
|
705
|
1.488
|
938
|
1.979
|
ERMUA
|
-220
|
0
|
0
|
-220
|
-341
|
606
|
0,15
|
848
|
0
|
1113
|
524
|
948
|
697
|
1.261
|
MALLABIA
|
28
|
0
|
0
|
28
|
-6
|
30
|
0,35
|
117
|
0
|
141
|
104
|
162
|
138
|
215
|
SORALUZE
|
-73
|
0
|
0
|
-73
|
-183
|
186
|
0,25
|
367
|
0
|
370
|
132
|
315
|
175
|
419
|
A.T. DE EIBAR
|
-608
|
0
|
0
|
-608
|
-1691
|
2163
|
|
2897
|
0
|
3369
|
1.465
|
2.913
|
1.948
|
3.874
|
TOTAL A.F.
|
-150
|
0
|
150
|
0
|
-1909
|
3068
|
2
|
5005
|
241
|
6405
|
3.903
|
6.405
|
5.190
|
8.519
|
La capacidad resultante se emplazará sobre suelo urbano y/o urbanizable programado o sectorizado. Por encima del valor máximo, la capacidad residencial suplementaria se emplazará sobre suelo urbanizable no programado o no sectorizado.
Criterios de localización de los asentamientos residenciales.
Las áreas propuestas para la ubicación de los nuevos desarrollos residenciales son aquellas que tienen la mayor aptitud, que sustancialmente viene determinada por razones del medio físico y proximidad a los núcleos urbanos existentes, persiguiendo como objetivo una administración correcta del suelo por ser éste un bien escaso.
Para ello, en la determinación de las áreas donde se sitúan los nuevos desarrollos residenciales se introduce un nuevo concepto de densidad, diferente al utilizado normalmente en los actuales Planeamientos Municipales, ya que incluye tanto los Sistemas Locales como Generales dentro de las nuevas actuaciones calificadas. Esto significa que dentro de la delimitación para desarrollos residenciales se incluyen la vialidad, equipamientos, áreas protegidas de los desarrollos urbanísticos, etc, estableciendo como densidad la media para todo el ámbito.
De esta manera, se clasifica posiblemente más del doble del suelo que el utilizado mediante el concepto tradicional, pero esto posibilita el no arrasar el territorio sino todo lo contrario, usar el suelo apto y necesario, preservando el resto (áreas de protección), pero haciéndoles participes del aprovechamiento medio.
De este modo se podrá conseguir una protección efectiva de los elementos de valor paisajístico, cultural o naturalístico, los cauces de ríos, los suelos agrícolas de alto valor estratégico, etc.
Por otra parte, el hecho de establecer una densidad determinada para el conjunto del ámbito, no significa que ésta deba ser homogénea. Será el municipio a través de la planificación urbanística cuando concretará las densidades y tipologías edificatorias adecuadas para cada uno de los ámbitos de suelo que, en su caso, se estime oportuno incorporar para atender a sus necesidades y demandas de crecimiento.
Los ámbitos propuestos, grafiados de forma orientativa en los planos 3.1, 3.2 y 3.3 del Sistema de Asentamientos, son los siguientes:
a. Ámbito litoral Mutriku-Deba. Se propone un suelo total de unas 221 Ha. que, según la intensidad que se programe en cada área, tendría una capacidad para albergar entre 2.163 y 4.325 viviendas, siendo en cualquier caso el número máximo permitido de 2.503 viviendas. Estas se distribuyen aproximadamente al 47% en Mutriku y 53% en Deba.
|
NOMBRE ÁREA
|
SUPERFICIE HA
|
DENSIDAD VIV/HA
|
CAPACIDAD TERRITORIAL
|
Nº MAX. VIVIENDAS
|
LOCALIZACIÓN
|
MUTRIKU
|
R.0
|
8,20
|
5/10
|
41
|
82
|
|
Saturraran
|
|
R.1
|
27,45
|
10/20
|
274
|
548
|
|
San Nikolas
|
|
R.2
|
23,45
|
10/20
|
235
|
469
|
|
Toxu
|
|
R.3
|
52,72
|
10/20
|
527
|
1.054
|
|
Arritzeta
|
|
TOTAL
|
111,82
|
|
1.077
|
2.153
|
1.167
|
|
DEBA
|
R.4
|
21,60
|
10/20
|
216
|
432
|
|
Itxas-begi
|
|
R.5
|
29,90
|
10/20
|
299
|
598
|
|
Artzabal
|
|
R.6
|
37,40
|
10/20
|
374
|
748
|
|
Istina
|
|
R.7
|
20,17
|
10/20
|
197
|
394
|
|
Itziar
|
|
TOTAL
|
109,07
|
|
1.086
|
2.172
|
1.336
|
|
TOTAL
|
|
220,89
|
|
2.163
|
4.325
|
2.503
|
|
b. Ámbito medio (Elgoibar-Mendaro). Se propone un suelo total de unas 110 Ha. que, según la intensidad que se programe en cada área, tendría una capacidad para albergar entre 1.119 y 2.171 viviendas, siendo en cualquier caso el número máximo permitido de 2.141 viviendas. Éstas se distribuyen, aproximadamente al 80% en Elgoibar y al 20% en Mendaro.
|
NOMBRE ÁREA
|
SUPERFICIE HA
|
DENSIDAD VIV/HA
|
CAPACIDAD TERRITORIAL
|
Nº MAX.
VIVIENDAS
|
LOCALIZACIÓN
|
MENDARO
|
R.8
|
1,20
|
20/40
|
24
|
48
|
|
Azpilgoeta
|
|
R.9
|
8,30
|
20/40
|
166
|
332
|
|
Hospital
|
|
R.10
|
0,90
|
20/40
|
18
|
36
|
|
Casco
|
|
R.V.1
|
0,70
|
40/60
|
28
|
42
|
|
J.M. Linazasoro
|
|
TOTAL
|
11,10
|
|
236
|
458
|
430
|
|
ELGOIBAR
|
R.11
|
24,15
|
10/20
|
242
|
483
|
|
Aitzkorri
|
|
R.12
|
30,00
|
10/20
|
300
|
600
|
|
San Roque
|
|
R.13
|
13,30
|
10/20
|
133
|
266
|
|
San Lorenzo
|
|
R.14
|
2,96
|
20/40
|
59
|
118
|
|
Urruzuno
|
|
R.15
|
1,14
|
20/40
|
23
|
46
|
|
Ubitarte-Gain
|
|
R.16
|
1,10
|
20/40
|
22
|
44
|
|
Altzila
|
|
R.V.3
|
2,60
|
40/60
|
104
|
156
|
|
Urasandi
|
|
TOTAL
|
98,45
|
|
883
|
1.713
|
1.712
|
|
TOTAL
|
|
109,55
|
|
1.119
|
2.171
|
2.141
|
|
c. Ámbito interior Eibar -Soraluze. Se propone un suelo total de unas 73 Ha. que, según la intensidad que se programe en cada área, tendría una capacidad para albergar entre 2.055 y 4.096 viviendas, siendo el número máximo permitido de 3.874 viviendas. Estas se distribuyen el 11% en Soraluze, el 50% en Eibar, el 33% en Ermua y el 6% en Mallabia.
|
NOMBRE ÁREA
|
SUPERFICIE HA
|
DENSIDAD VIV/HA
|
CAPACIDAD TERRITORIAL
|
Nº MÁX. VIVIENDAS
|
LOCALIZACIÓN
|
SORALUZE
|
R.17
|
4,80
|
20/40
|
96
|
192
|
|
Olea
|
|
R.V.6
|
3,50
|
40/60
|
140
|
210
|
|
Loralde-Ezozia-Gabolatz-Arraikua
|
|
R.V.7
|
1,60
|
40/60
|
64
|
96
|
|
Santa Ana
|
|
TOTAL
|
9,90
|
|
300
|
498
|
419
|
|
EIBAR
|
R.18
|
6,20
|
40/75
|
248
|
465
|
|
Txarakua
|
|
R.19
|
1,00
|
40/75
|
40
|
75
|
|
Ardantza
|
|
R.V.10
|
9,00
|
40/75
|
360
|
675
|
|
Asua Erreka
|
|
R.V.11
|
2,00
|
40/75
|
80
|
150
|
|
Murrategi
|
|
R.V.12
|
6,00
|
40/75
|
240
|
450
|
|
Txonta
|
|
R.V.13
|
1,40
|
40/75
|
56
|
105
|
|
Arane
|
|
R.V.14
|
1,60
|
40/85
|
64
|
136
|
|
Alfa
|
|
TOTAL
|
27,20
|
|
1.088
|
2.056
|
1.979
|
|
ERMUA
|
R.20
|
14,38
|
20/50
|
288
|
719
|
|
Betiondo
|
|
R.21
|
7,91
|
20/50
|
158
|
396
|
|
Abeletxe
|
|
R.22
|
0,80
|
20/50
|
16
|
40
|
|
San Pelayo
|
|
R.23
|
0,70
|
20/50
|
14
|
35
|
|
TVA
|
|
R.V.19
|
0,70
|
40/60
|
28
|
42
|
|
Av. Gipuzkoa
|
|
R.V.20
|
0,80
|
40/60
|
32
|
48
|
|
San Lorenzo
|
|
TOTAL
|
25,29
|
|
536
|
1.280
|
1.261
|
|
MALLABIA
|
R.24
|
6,70
|
10/20
|
67
|
134
|
|
Entorno al casco 1
|
|
R.25
|
6,40
|
10/20
|
64
|
128
|
|
Entorno al casco 2
|
|
TOTAL
|
13,10
|
|
131
|
262
|
215
|
|
TOTAL
|
|
72,88
|
|
2.055
|
4.096
|
3.874
|
|
|