Hva saken gjelder:
Saken gjelder annen gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for arealene mellom Johan Berentsens vei/ Nordrevågen og Kringsjåveien vest for Vågsgaten. Formålet med planarbeidet er dels å gi Laksevåg senter reguleringsmessig status som et butikksenter med rom for videre utvidelse, samt å legge til rette for ny boligbygging på begge sider av Johan Berentsens vei utenfor senteret og ubåtbunkersen.
Planområdet er på ca 53 daa og er i dag regulert til industriformål gjennom en 50 år gammel reguleringsplan. Gjeldende kommuneplan gir kun generelle føringer for denne delen av Laksevåg bydel. I høringsutkast til kommuneplanens arealdel 2006-17 er området foreslått som lokalsenter. Laksevåg senter er lokalisert i et stort industribygg fra 1962 med bruksareal på ca 17.500 m2. Bygget er etasje for etasje omdisponert fra industri til forretning gjennom 3 vedtak om bruksendring i perioden 1982 til 2001. I det siste vedtaket 5. oktober 2001 ble det satt krav om reguleringsplan som vilkår for bruksendringen, og det er dette planforslaget som nå fremmes.
Planprosessen startet sommeren 2002. Underveis i prosessen er dette arbeidet koordinert med et annet planarbeid for videreutvikling av Laksevåg Industrihus til et kombinert formål industri, kontor og bolig, samt et nytt boligprosjekt B2 på en tomt mellom Kringsjåveien og Johan Berentsens vei. Det ble meldt ny oppstart for et utvidet planområde høsten 2003. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning, jfr fagnotatet s.5. Det er i planprosessen ikke lagt til rette for aktiv og direkte medvirkning for publikum utover lovens minstekrav. Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 21.09. – 20.10.2005. Det foreligger ikke innsigelser fra offentlige myndigheter.
Planforslaget er komplekst og berører ulike felter som senterstruktur, grønnstruktur, trafikkbelastning, bygningsvolum, omdisponering av næringsarealer, forurenset grunn og naboskap mellom bolig og tunge militære anlegg.
For en fullstendig gjennomgang av planforslaget som legges fram for sluttbehandling, samt drøfting av merknader etter offentlig ettersyn, vises til etat for byggesak og private planers fagnotat av 10.11.2006, som følger saken som trykt vedlegg. Endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn er gjennomgått i fagnotatet side 7.
Byrådet ser positivt på planforslagets hovedformål som aktuelle bidrag til videre utvikling av byområdet gamle Laksevåg og viser til at planområdet i høringsutkastet til ny arealdel til kommuneplanen inngår som lokalsenter (S09), hvor detaljhandel vil ha en naturlig plass, jfr høringsutkastet s. 51 og 94. Boligformål inngår som naturlig element i dette transformasjonsbildet. Kombinasjonen av forretning og kontorformål vurderes å gi god og naturlig fleksibilitet i utnyttelsen av Laksevåg senter. Byrådet ser videre positivt på forslagstillers ønske om å legge til rette for sosiale samlingspunkt i senteret.
Byrådet peker imidlertid på utfordringer både for senter- og boligdelene i planforslaget.
Utvikling av et nytt lokalsenter på Laksevåg må ses i relasjon til utvikling av de øvrige lokalsentrene i bydelen, samt hensynet til en ønsket byutvikling, bl.a. vurdert ut fra trafikk- og transportspørsmål i lokalt og overordnet perspektiv.
Byrådet har notert seg forslagstillers argumenter om at utvidelse av Laksevåg senter samlet sett kan føre til redusert transportarbeid i og med at beboere i ”gamle Laksevåg” kan få dekket større andel av sine behov innenfor lokalområdet. Byrådet viser også til planlagt boligutbygging langs Damsgårdssundets vestside kan forsterke dette argumentet. Byutviklingsbyråden har i en dialog med forslagstiller diskutert omfanget av foreslått forretningsareal. Det anbefales i denne omgang å begrense utvidelsen av forretningsarealet til 2500-3000 m2. En eventuell økning av denne andelen på et senere tidspunkt, må ta utgangspunkt i gjeldende politikk for senterutvikling i kommunen og for øvrig se hen til utviklingen i lokalområdet.
Begrensingen anbefales primært for å begrense trafikkveksten i Kringsjåveien og for å unngå at generell trafikkvekst i Vågsgaten skaper problemer for framtidig utvikling av næringsvirksomheten på Laksevågneset. Byrådet anbefaler at 2500m2 av foreslått nytt bruksareal reserveres til andre arealformål enn handelsareal, for eksempel kontorformål, ved utvidelse av senteret. Forslagstiller har antydet at disse arealene kan benyttes til kontor eller kulturelle formål, herunder kafé /restaurant-tilbud i tilknytning til dette.
God kollektivbetjening og nærhet til viktige servicefunksjoner tilsier at det geografisk ligger godt til rette for boligfortetting i dette området. Samtidig må det gjøres viktige valg knyttet til eventuell omdisponering av sjørettede næringsarealer i tilstøtende områder da både gjenværende industriformål og utbåtbunkersen, som ligger like inntil planområdet, utgjør et krevende naboskap for nye boliger i området. Dersom planforslaget vedtas åpnes det for boligformål i et sjøtilknyttet område som til i dag har vært forbeholdt næringsaktivitet i kommuneplanens arealdel. Dette er et prinsipielt viktig spørsmål som også er tema innenfor pågående arbeid med rullering av kommuneplanen.
Fagetaten vurderer områdene mellom Kringsjåvegen og ubåtbunkersen å ha begrenset verdi til næringsformål som følge av små arealer og dårlig veitilkomst. Forsvarets bruk av ubåtbunkersen vil trolig også innebære betydelige restriksjoner på bruk av sjøen, slik at arealenes sjøtilknytning kan vise seg å ha begrenset praktisk verdi i næringssammenheng. Ved avveiing mellom bolig- og næringsformål slutter byrådet seg til fagetatens anbefaling om at område B2 og Laksevåg Industrihus (B/I/K1) videreutvikles til boligformål og kombinert formål, forutsatt at fagetatens krav til uteoppholdsareal og støyskjerming kan oppfylles, jfr vedtakets pkt 2.
Byrådet peker imidlertid på hensynet til ”Risiko og sårbarhet” (ROS) ved lokalisering av boligformål i umiddelbar nærhet til militære anlegg, noe også fagetaten berører ved å reise spørsmålet om hensiktsmessigheten av å beholde aktive militære anlegg innenfor tettbygde strøk. Dette må imidlertid drøftes i andre og mer overordnete sammenhenger enn den foreliggende. Forsvarsbygg gav ikke uttalelse til planforslaget i den formelle høringsrunden, men har i ettertid avgitt en uttalelse hvor det bl.a. påpekes at det eneste nasjonale verkstedet for vedlikehold av undervannsbåter ligger i bunkersen på Laksevåg, og at planforslagets båthavn og kai kommer i konflikt med arealbehovet for sikker manøvrering av ubåter og hjelpefartøy. Forsvarsbygg er kritisk til alle tiltak som kan tilrettelegge for økt sjøtrafikk i Nordrevågen og som forutsetter ny utbygging i sjø. Fagetaten anbefaler etter dette å ta ut foreslått kaiformål, strandpromenade og småbåthavn fra planforslaget. Byrådet er usikker på om dette er tilstrekkelig for å sikre en god balanse mellom boliger og militære formål og vil derfor diskutere nærmere om det skal innarbeides boligformål i Laksevåg industrihus (B/ I/ K1).
Når det gjelder forurenset sjøbunn i Nordrevågen viser byrådet til at det er etablert en arbeidsgruppe ledet av FM i Hordaland, med deltakelse fra Forsvaret, Havnevesenet og Bergen kommune som skal avklare tiltak rettet mot opprydding av miljøgifter i Byfjorden. Det avventes svar fra SFT på rapport innsendt fra arbeidsgruppen høsten 2005.
Byantikvaren påpeker at det ikke eksisterer et samlet kulturminnegrunnlag for denne bydelen. Byantikvaren deler ikke forslagstillers oppfatning av at Laksevåg ikke har viktige kulturminnestrukturer fra nyere tid som bør tas vare på. Byrådet anbefaler at det i planforslagets bestemmelser innarbeides krav om utarbeidelse av kulturminnedokumentasjon i de konkrete byggesaker innenfor planområdet.
Byrådet påpeker at byrådet, etter at denne plansaken ble oversendt fra fagetaten, har fastslått at planbestemmelser vedrørende tomteutnyttelse skal inneholde alt bruksareal, også parkeringsareal under terreng. Byrådet viser til byrådsak 1554-06. Vedlagte forslag til planbestemmelser om tomteutnyttelse må justeres i samsvar med dette.
Bystyret vedtok 18.09.2006, sak 219-06, parkeringsnormer for Bergen kommune. Foreliggende planforslags bestemmelser om dimensjonering av parkeringsareal forutsettes justert i henhold til disse. Byrådet understreker kravet om tilstrekkelig dimensjonering av tilbudet til bevegelseshemmede og at disse plassene får en god lokalisering.
Ved utvikling av et nytt lokalsenter av det omfang som det foreliggende forslag, er det etter byrådets oppfatning svært viktig at de offentlige og felles utearealene gis tilstrekkelig omfang, og at de samtidig får utforming og tilrettelegging av høy funksjonell og estetisk kvalitet. Byrådet slutter seg derfor til fagetatens vurdering av at Torgområdet Fe52 ved Laksevåg Senter bør utvides ytterligere.
Skole og barnehage
Boligprosjektene ligger like ved Holen barneskole, som i skolebruksplanen er oppført som lite presset, med god teknisk tilstand, og Håstein ungdomsskole, som er oppført med god kapasitet, men med behov for bygningsmessig opprusting. I henhold til forslagstillers planrapport lå elevtallet godt under kapasitetsgrensen for begge skolene i 2004. Skolesituasjonen anses ikke å være begrensende faktor for boligdelen i planforslaget.
Barnehagesituasjonen er imidlertid mer problematisk. Laksevåg bydel mangler ca 320 barnehageplasser, og dette tallet forventes å øke. De 3 nærliggende barnehagene Vågedalen, Laksevåg kirkes og Nygård menighets barnehage, har til sammen ventelister på ca 70 barn uten annet tilbud (ca 95 dersom barn med plass andre steder inkluderes). Damsgård barnehage i Øvre Fyllingsvei skal etter planen åpne ved kommende årsskifte, med ca 80 plasser. Dette innebærer at det ikke er ledig barnehagekapasitet for nye boliger.
Planforslaget inneholder ca 85 boliger. I følge bystyrets vedtak 201106 i sak 272-06 om ”Tiltaksplan for full barnehagedekning”, skal barnehagedekning vurderes i alle reguleringsplaner.
Barnehagespørsmålet er ikke drøftet i saken. Fagetaten ser det heller ikke som realistisk å legge til rette for nye barnehageetableringer innenfor det aktuelle planområdet på grunn av mangel både på egnede byggearealer og egnede grøntområder.
Byrådet viser i denne forbindelse til at bystyret i møtet 11 12 2006 ved behandling av sak 324-06 (plansak på Hordvik i Åsane bydel) vedtok rekkefølgebestemmelse om tilrettelegging for barnehageformål utenfor planområdet. Byrådet ser dette som en egnet tilnærming også i denne saken, og anbefaler inntatt rekkefølgebestemmelse om dokumentert barnehagedekning før igangsetting av boligbygging innenfor planområdet. Byrådet viser i denne sammenheng til pågående arbeid med vurdering av Valheim skole til barnehageformål i regi av Bergen kommune.
På disse vilkår anbefaler byrådet at planforslaget vedtas.
Begrunnelse for fremleggelse for bystyret:
I henhold til plan- og bygningslovens § 28-1, jfr. § 27-2 nr.1, ligger det til bystyret selv å vedta endring og oppheving av reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken.
Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1 vedtas:
1. Vesentlig reguleringsendring for Laksevåg, gnr 151 bnr 80, gnr 150 bnr 6 og 8 m.fl.
Laksevåg Senter og Laksevåg Industrihus, Plan nr 40050100, vist på plankart sist datert 30.08.2006, med følgende forutsetninger/ endringer:
-
2500 m2 av bruksarealet i Laksevåg Senter F/K1 reserveres for andre arealformål enn handelsareal, for eksempel kontorformål, kulturformål og bevertningsformål i tilknytning til slik virksomhet (gjelder dersom senteret utvides).
-
Minimum 18 parkeringsplasser ved Laksevåg Senter F/K1 utformes og reserveres for bevegelseshemmede. Parkeringsplassene fordeles mellom senterets hovedinnganger og plasseres nær disse.
-
Torgarealet Fe52 ved Laksevåg Senter FK1 utvides ytterligere.
-
Felles strandpromenade Fe 28 går ut eller reduseres i samsvar med merknad fra Forsvarsbygg.
2. Tilhørende bestemmelser sist datert 30.08.06, med følgende endringer /tillegg:
-
Kap. 4 i støyretningslinje T-1442 gjøres gjeldende for Laksevåg Industrihus B/I/K1.
-
Planbestemmelsenes § 3.7.1 utvides med et krav om at minimum 100 m2 av felles utendørs oppholdsareal for B2 skal ligge på bakkeplan.
-
Planbestemmelsene om tomteutnyttelse må justeres i samsvar med byrådsak 1554-06.
-
Planbestemmelse § 3.10 justeres i samsvar med nye p-normer, jfr bystyresak 219-06.
-
Det inntas ny bestemmelse § 2.4: Kulturminnedokumentasjon: Det skal i samarbeid med byantikvaren utarbeides kulturminnedokumentasjon i alle byggesaker innenfor planområdet.
-
Det inntas ny bestemmelse § 2.2.7: Tilgjengelig barnehagekapasitet i bydelen må dokumenteres før det kan gis tillatelse til igangsetting av boligbygging innenfor planområdet.
Plankart og tilhørende bestemmelser bearbeides i samsvar med dette.
Monica Mæland
byrådsleder
Lisbeth Iversen
byråd for byutvikling
Vedlegg: Etat for byggesak og private planers fagnotat datert 10.11.2006, med bilag.
|